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Maison 5 pièces 75 m²

VilleSaint-Séverin (16)
Surface75m²
Coût Total131 430€
Loyer Annuel6 247€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 813,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 75 m²

Jean-Philippe [Coordonnées masquées] et le groupe d'agences immobilières FCI vous proposent cette maison de 75 m2 disposant de quatres chambres, un salon, une cuisine séparée, une salle d'eau et un WC. Le système de chauffage central est au fioul. Elle dispose d'un grand sous sol et d'un très beau jardin de plus de 5000 m2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/02/2025

Consommation énergie primaire : 333 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 971 € et 2 667 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Séverin
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16390
Coordonnées : 45.313946, 0.254677
Total : 131 430€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 65 550€
Valeur du bien : 126 550€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6247€/an
Fourchette totale : 419€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 5032€ - 7757€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 5.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,45 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 859 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-2 859€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-67 571€ (-105.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :38,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 674,08€
Coût de l'assurance :11 500,12€
Taxe foncière : 624,74€/an
Soit par mois : 52,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 550 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Isolation:3 750€
    Isolation combles: 75 m² × 50€/m² = 3750€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 300€/m² = 12000€ (inclus main d'œuvre 40%)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (inclus main d'œuvre 40%)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Séverin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 247 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 430 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 785 €
Revenus locatifs : +6 247 €
Charges déductibles : -70 785 €
Résultat foncier Année 1 : -64 538 €(Déficit de 64 538 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 138 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 235 €/an
Revenus locatifs : +6 247 €
Charges déductibles : -5 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43138.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 247 €70 790 €4 155 €-64 542 €21 400 €43 142 €43 142 €
26 372 €5 126 €4 042 €1 246 €--41 896 €
36 500 €5 009 €3 925 €1 491 €--40 406 €
46 630 €4 889 €3 804 €1 741 €--38 664 €
56 762 €4 764 €3 679 €1 999 €--36 666 €
66 898 €4 635 €3 550 €2 263 €--34 403 €
77 036 €4 502 €3 417 €2 533 €--31 870 €
87 176 €4 365 €3 280 €2 811 €--29 058 €
97 320 €4 223 €3 138 €3 097 €--25 961 €
107 466 €4 077 €2 992 €3 389 €--22 572 €
117 616 €3 926 €2 841 €3 690 €--18 882 €
127 768 €3 770 €2 685 €3 998 €---
137 923 €3 609 €2 524 €4 315 €---
148 082 €3 442 €2 358 €4 639 €---
158 243 €3 271 €2 186 €4 973 €---
168 408 €3 094 €2 009 €5 315 €---
178 576 €2 911 €1 826 €5 666 €---
188 748 €2 722 €1 637 €6 026 €---
198 923 €2 527 €1 442 €6 396 €---
209 101 €2 325 €1 240 €6 776 €---
219 283 €2 117 €1 032 €7 166 €---
229 469 €1 902 €818 €7 567 €---
239 658 €1 681 €596 €7 978 €---
249 852 €1 452 €367 €8 400 €---
2510 049 €1 216 €131 €8 833 €---
TOTAL200 107 €152 343 €59 674 €47 764 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 312 €-6 420 €+7 732 €
2+1 312 €0 €+1 312 €
3+1 312 €0 €+1 312 €
4+1 312 €0 €+1 312 €
5+1 312 €0 €+1 312 €
6+1 312 €0 €+1 312 €
7+1 312 €0 €+1 312 €
8+1 312 €0 €+1 312 €
9+1 312 €0 €+1 312 €
10+1 312 €0 €+1 312 €
11+1 312 €0 €+1 312 €
12+1 312 €+1 199 €+113 €
13+1 312 €+1 294 €+18 €
14+1 312 €+1 392 €-80 €
15+1 312 €+1 492 €-180 €
16+1 312 €+1 594 €-282 €
17+1 312 €+1 700 €-388 €
18+1 312 €+1 808 €-496 €
19+1 312 €+1 919 €-607 €
20+1 312 €+2 033 €-721 €
21+1 312 €+2 150 €-838 €
22+1 312 €+2 270 €-958 €
23+1 312 €+2 393 €-1 081 €
24+1 312 €+2 520 €-1 208 €
25+1 312 €+2 650 €-1 338 €
Total+32 800 €+19 994 €+12 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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