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Appartement 5 pièces 140 m²

VilleBourg-des-Comptes (35)
Surface140m²
Coût Total189 665€
Loyer Annuel16 689€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 245 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 751,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking

SPECIAL INVESTISSEUR ou 1er ACHAT Plein centre de Bourg-des-Comptes, à proximité immédiate des commodités, venez découvrir cet appartement en duplex à rénover en totalité d'une surface totale d'environ 140m² de plancher au total. L'appartement ce compose :

  • En rdc Niveau 0: un sas d'entrée en accès direct parking (possibilité de faire une cave, un local vélo ou autre Surface de 20m² environ)
  • Au 1er niveau: un plateau nu de 56.5 m². Possibilité d'une belle pièce de vie salon séjour cuisine aménagée équipée ouverte, un wc. Espace traversant exposé Sud.
  • Au niveau 2: un plateau nu de 65m² permettant la création de 3 chambres + mezzanine si besoin (4,5m de hauteur sous faitage), une salle d'eau et wc. 2 places de parking à l'arrière INVESTISSEMENT - POTENTIEL - CENTRE BOURG
Ville : Bourg-des-Comptes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35890
Coordonnées : 47.907720, -1.733200
Total : 189 665€
Prix d'acquisition : 105 245€
Travaux : 76 000€
Valeur du bien : 181 245€
Frais de notaire : 8 420€
Coût estimé : 8 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1391€/mois
Loyer annuel estimé : 16689€/an
Fourchette totale : 1180€ - 1639€/mois
Fourchette annuelle : 14164€ - 19663€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 357,14 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :330 000 €
Prix d'achat :105 245 €
Décote à l'achat :-224 755€ (-68.1%)
Marge achat-revente :140 335€ (42.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 665€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 144,84€
Coût de l'assurance :16 595,69€
Taxe foncière : 1 668,85€/an
Soit par mois : 139,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 390,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement du parquet, peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - Appartement à rénover entièrement
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie - Appartement à rénover entièrement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 000 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€
  • Électricité générale:4 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ + 10 prises × 100€ = 4000€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-des-Comptes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 689 €/an
Calcul : 1 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 665 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 699 €
Revenus locatifs : +16 689 €
Charges déductibles : -84 699 €
Résultat foncier Année 1 : -68 011 €(Déficit de 68 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 611 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 699 €/an
Revenus locatifs : +16 689 €
Charges déductibles : -8 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46610.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 245 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 409 €(65% de 105 245 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 488 €/an
Calcul : 68 409 € × 3,636% = 2 488 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 689 €84 705 €6 373 €-68 017 €21 400 €46 617 €46 617 €
217 022 €8 536 €6 204 €8 486 €--38 131 €
317 363 €8 361 €6 028 €9 002 €--29 129 €
417 710 €8 180 €5 847 €9 530 €--19 599 €
518 064 €7 993 €5 660 €10 071 €--9 528 €
618 425 €7 799 €5 466 €10 627 €---
718 794 €7 598 €5 266 €11 196 €---
819 170 €7 391 €5 058 €11 779 €---
919 553 €7 176 €4 844 €12 377 €---
1019 944 €6 954 €4 622 €12 990 €---
1120 343 €6 725 €4 392 €13 619 €---
1220 750 €6 487 €4 154 €14 263 €---
1321 165 €6 241 €3 908 €14 924 €---
1421 588 €5 987 €3 654 €15 602 €---
1522 020 €5 724 €3 391 €16 296 €---
1622 461 €5 452 €3 119 €17 009 €---
1722 910 €5 170 €2 837 €17 740 €---
1823 368 €4 879 €2 546 €18 489 €---
1923 835 €4 577 €2 245 €19 258 €---
2024 312 €4 266 €1 933 €20 046 €---
2124 798 €3 943 €1 610 €20 855 €---
2225 294 €3 609 €1 277 €21 685 €---
2325 800 €3 264 €931 €22 536 €---
2426 316 €2 907 €574 €23 409 €---
2526 842 €2 538 €205 €24 305 €---
TOTAL534 538 €226 462 €92 145 €308 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 505 €-6 420 €+9 925 €
2+3 505 €0 €+3 505 €
3+3 505 €0 €+3 505 €
4+3 505 €0 €+3 505 €
5+3 505 €0 €+3 505 €
6+3 505 €+330 €+3 175 €
7+3 505 €+3 359 €+146 €
8+3 505 €+3 534 €-29 €
9+3 505 €+3 713 €-208 €
10+3 505 €+3 897 €-392 €
11+3 505 €+4 086 €-581 €
12+3 505 €+4 279 €-774 €
13+3 505 €+4 477 €-972 €
14+3 505 €+4 680 €-1 175 €
15+3 505 €+4 889 €-1 384 €
16+3 505 €+5 103 €-1 598 €
17+3 505 €+5 322 €-1 817 €
18+3 505 €+5 547 €-2 042 €
19+3 505 €+5 777 €-2 272 €
20+3 505 €+6 014 €-2 509 €
21+3 505 €+6 257 €-2 752 €
22+3 505 €+6 505 €-3 000 €
23+3 505 €+6 761 €-3 256 €
24+3 505 €+7 023 €-3 518 €
25+3 505 €+7 291 €-3 786 €
Total+87 625 €+92 423 €+-4 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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