Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 2 pièces 37 m²

Bien expiré
VilleGuidel (56)
Surface37m²
Coût Total84 400€
Loyer Annuel6 932€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 486,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GUIDEL PLAGE - Investissement en LMNP - Dans la résidence VACANCÉOLES, appartement T2 duplex de 37 m2 au sol (28 m2 loi Carrez) en excellent état avec terrasse. Loué par bail commercial en date du 01/10/2021 pour 9 ans, loyer mensuel 250 EUR HT. Bon investissement, vous ne vous occupez de rien. Référence annonce : 15099 Date de réalisation du diagnostic : 30/06/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 12,24% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 49 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 155

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Guidel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56520
Coordonnées : 47.791325, -3.487793
Total : 84 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 80 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 15.61€/m²/mois
Fourchette : 12.65€ - 19.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6932€/an
Fourchette totale : 468€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 5614€ - 8558€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 654,42 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 213 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-80 213€ (-59.3%)
Marge achat-revente :50 813€ (37.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 765,64€
Coût de l'assurance :7 385,00€
Taxe foncière : 693,16€/an
Soit par mois : 57,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guidel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 931 €
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -28 931 €
Résultat foncier Année 1 : -21 999 €(Déficit de 21 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 931 €/an
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -3 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 001 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 599.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 932 €28 933 €2 945 €-22 002 €21 400 €602 €602 €
27 070 €3 857 €2 868 €3 214 €---
37 212 €3 777 €2 788 €3 435 €---
47 356 €3 695 €2 706 €3 661 €---
57 503 €3 609 €2 621 €3 894 €---
67 653 €3 521 €2 532 €4 132 €---
77 806 €3 429 €2 440 €4 377 €---
87 962 €3 334 €2 346 €4 628 €---
98 121 €3 236 €2 247 €4 886 €---
108 284 €3 134 €2 145 €5 150 €---
118 450 €3 028 €2 040 €5 421 €---
128 619 €2 919 €1 930 €5 699 €---
138 791 €2 806 €1 817 €5 985 €---
148 967 €2 689 €1 700 €6 278 €---
159 146 €2 567 €1 578 €6 579 €---
169 329 €2 441 €1 453 €6 888 €---
179 516 €2 311 €1 322 €7 205 €---
189 706 €2 176 €1 187 €7 530 €---
199 900 €2 036 €1 047 €7 864 €---
2010 098 €1 891 €902 €8 207 €---
2110 300 €1 741 €752 €8 559 €---
2210 506 €1 585 €597 €8 921 €---
2310 716 €1 424 €436 €9 292 €---
2410 930 €1 257 €269 €9 673 €---
2511 149 €1 084 €96 €10 064 €---
TOTAL222 020 €92 480 €42 766 €129 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 420 €+7 876 €
2+1 456 €+784 €+672 €
3+1 456 €+1 030 €+426 €
4+1 456 €+1 098 €+358 €
5+1 456 €+1 168 €+288 €
6+1 456 €+1 240 €+216 €
7+1 456 €+1 313 €+143 €
8+1 456 €+1 388 €+68 €
9+1 456 €+1 466 €-10 €
10+1 456 €+1 545 €-89 €
11+1 456 €+1 626 €-170 €
12+1 456 €+1 710 €-254 €
13+1 456 €+1 796 €-340 €
14+1 456 €+1 883 €-427 €
15+1 456 €+1 974 €-518 €
16+1 456 €+2 066 €-610 €
17+1 456 €+2 161 €-705 €
18+1 456 €+2 259 €-803 €
19+1 456 €+2 359 €-903 €
20+1 456 €+2 462 €-1 006 €
21+1 456 €+2 568 €-1 112 €
22+1 456 €+2 676 €-1 220 €
23+1 456 €+2 788 €-1 332 €
24+1 456 €+2 902 €-1 446 €
25+1 456 €+3 019 €-1 563 €
Total+36 400 €+38 862 €+-2 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →