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Appartement 2 pièces 36 m²

VilleNîmes (30)
Surface36m²
Coût Total72 680€
Loyer Annuel6 464€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 36 m² - Appartement 2 pièces 36 m²

IDEAL INVESTISSEUR

L'agence Nîmes Immobilier a le plaisir de vous présenter cet appartement de type 2 d'environ 35m² situé au 3ème étage avec ascenseur.

Le bien est composé d'un hall d'entrée, un séjour/cuisine, une salle d'eau avec WC et une spacieuse chambre avec placard intégré.

Il détient également un balcon et du stationnement dans la résidence.

Actuellement loué depuis 2017 par le même locataire : 437,74 € HC + 50,00 € de charges

Pour plus d'informations prenez contact avec l'agence ! Marvin Slawinski (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 36 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 378 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/10/2021

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 204 kWh/m²/an

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.849117, 4.396754
Total : 72 680€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 29 480€
Valeur du bien : 69 480€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6464€/an
Fourchette totale : 422€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5069€ - 8243€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,91 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 273 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :+727€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-33 407€ (-85.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 386,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 827,09€
Coût de l'assurance :6 359,50€
Taxe foncière : 646,39€/an
Soit par mois : 53,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 538,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 490,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 480 €(819 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 750€ = 3000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (plomberie, électricité, peinture et finitions comprises)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité comprises)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 464 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 680 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 514 €
Revenus locatifs : +6 464 €
Charges déductibles : -33 514 €
Résultat foncier Année 1 : -27 050 €(Déficit de 27 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 034 €/an
Revenus locatifs : +6 464 €
Charges déductibles : -4 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5650.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 464 €33 517 €2 536 €-27 053 €21 400 €5 653 €5 653 €
26 593 €3 971 €2 470 €2 623 €--3 030 €
36 725 €3 902 €2 401 €2 823 €--207 €
46 860 €3 831 €2 330 €3 029 €---
56 997 €3 757 €2 257 €3 239 €---
67 137 €3 681 €2 181 €3 455 €---
77 279 €3 602 €2 102 €3 677 €---
87 425 €3 521 €2 020 €3 904 €---
97 574 €3 436 €1 935 €4 138 €---
107 725 €3 348 €1 847 €4 377 €---
117 879 €3 257 €1 757 €4 622 €---
128 037 €3 163 €1 662 €4 874 €---
138 198 €3 066 €1 565 €5 132 €---
148 362 €2 965 €1 464 €5 397 €---
158 529 €2 860 €1 359 €5 669 €---
168 700 €2 752 €1 251 €5 948 €---
178 874 €2 639 €1 139 €6 234 €---
189 051 €2 523 €1 022 €6 528 €---
199 232 €2 403 €902 €6 829 €---
209 417 €2 278 €777 €7 139 €---
219 605 €2 149 €648 €7 456 €---
229 797 €2 015 €514 €7 782 €---
239 993 €1 876 €375 €8 117 €---
2410 193 €1 732 €231 €8 461 €---
2510 397 €1 583 €83 €8 813 €---
TOTAL207 041 €103 826 €36 827 €103 215 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-6 420 €+7 777 €
2+1 357 €0 €+1 357 €
3+1 357 €0 €+1 357 €
4+1 357 €+846 €+511 €
5+1 357 €+972 €+385 €
6+1 357 €+1 037 €+320 €
7+1 357 €+1 103 €+254 €
8+1 357 €+1 171 €+186 €
9+1 357 €+1 241 €+116 €
10+1 357 €+1 313 €+44 €
11+1 357 €+1 387 €-30 €
12+1 357 €+1 462 €-105 €
13+1 357 €+1 540 €-183 €
14+1 357 €+1 619 €-262 €
15+1 357 €+1 701 €-344 €
16+1 357 €+1 784 €-427 €
17+1 357 €+1 870 €-513 €
18+1 357 €+1 958 €-601 €
19+1 357 €+2 049 €-692 €
20+1 357 €+2 142 €-785 €
21+1 357 €+2 237 €-880 €
22+1 357 €+2 335 €-978 €
23+1 357 €+2 435 €-1 078 €
24+1 357 €+2 538 €-1 181 €
25+1 357 €+2 644 €-1 287 €
Total+33 925 €+30 964 €+2 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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