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Maison 4 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleChoue (41)
Surface128m²
Coût Total192 502€
Loyer Annuel12 373€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 280 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 900,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 128 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Antoine RICHARDIN vous proposent : Maison / villa à vendre - CHOUE (41170)

CHOUE, Maison T5 - Une maison d 'habitation comprenant au rez-de-chaussée : une grande pièce à vivre, cuisine semi-ouverte aménagée ; à l 'étage : un palier, toilettes, trois chambres. Un grenier. Une dépendance, jardin. Maison sans système de chauffage. - Classe énergie : Non requis - Classe climat : Non requis - Prix Hon. Négo Inclus : 115 280 € dont 4,80% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :110 000 € - Réf : 055/1534

Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec l’étude Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Antoine RICHARDIN - Notaires à Mondoubleau - N° SIRET : 39379438300025

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Surface : 128 m²

Ville : Choue
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41170
Coordonnées : 47.997390, 0.952076
Total : 192 502€
Prix d'acquisition : 115 280€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 183 280€
Frais de notaire : 9 222€
Coût estimé : 9 222€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12373€/an
Fourchette totale : 804€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 9643€ - 15875€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :128 000 €
Prix d'achat :115 280 €
Décote à l'achat :-12 720€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-64 502€ (-50.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 502€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 994,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 536,56€
Coût de l'assurance :16 362,67€
Taxe foncière : 1 237,25€/an
Soit par mois : 103,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 1 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (finition des murs, revêtement de sol, peinture)
Quantité: 45 m² (25 m² + 20 m²)
Raison: État 1.5/5 - Espace en rénovation, désordre visible, murs non finis
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 m² × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:9 000€
    Rénovation complète salon: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant et peinture: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 373 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 502 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 105 €
Revenus locatifs : +12 373 €
Charges déductibles : -76 105 €
Résultat foncier Année 1 : -63 732 €(Déficit de 63 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 332 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 105 €/an
Revenus locatifs : +12 373 €
Charges déductibles : -8 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42332.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 932 €(65% de 115 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 725 €/an
Calcul : 74 932 € × 3,636% = 2 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 373 €76 111 €6 219 €-63 739 €21 400 €42 339 €42 339 €
212 620 €7 943 €6 051 €4 677 €--37 662 €
312 872 €7 770 €5 878 €5 103 €--32 559 €
413 130 €7 590 €5 698 €5 540 €--27 019 €
513 392 €7 405 €5 513 €5 988 €--21 031 €
613 660 €7 213 €5 322 €6 447 €--14 585 €
713 933 €7 015 €5 124 €6 918 €--7 666 €
814 212 €6 811 €4 919 €7 401 €--265 €
914 496 €6 600 €4 708 €7 897 €---
1014 786 €6 382 €4 490 €8 405 €---
1115 082 €6 156 €4 264 €8 926 €---
1215 384 €5 923 €4 032 €9 460 €---
1315 691 €5 683 €3 791 €10 009 €---
1416 005 €5 434 €3 542 €10 571 €---
1516 325 €5 177 €3 285 €11 148 €---
1616 652 €4 912 €3 020 €11 740 €---
1716 985 €4 637 €2 746 €12 347 €---
1817 325 €4 354 €2 462 €12 970 €---
1917 671 €4 061 €2 170 €13 610 €---
2018 024 €3 759 €1 867 €14 266 €---
2118 385 €3 446 €1 555 €14 939 €---
2218 753 €3 123 €1 232 €15 629 €---
2319 128 €2 790 €898 €16 338 €---
2419 510 €2 445 €553 €17 065 €---
2519 900 €2 089 €197 €17 811 €---
TOTAL396 296 €204 831 €89 537 €191 466 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 598 €-6 420 €+9 018 €
2+2 598 €0 €+2 598 €
3+2 598 €0 €+2 598 €
4+2 598 €0 €+2 598 €
5+2 598 €0 €+2 598 €
6+2 598 €0 €+2 598 €
7+2 598 €0 €+2 598 €
8+2 598 €0 €+2 598 €
9+2 598 €+2 289 €+309 €
10+2 598 €+2 521 €+77 €
11+2 598 €+2 678 €-80 €
12+2 598 €+2 838 €-240 €
13+2 598 €+3 003 €-405 €
14+2 598 €+3 171 €-573 €
15+2 598 €+3 344 €-746 €
16+2 598 €+3 522 €-924 €
17+2 598 €+3 704 €-1 106 €
18+2 598 €+3 891 €-1 293 €
19+2 598 €+4 083 €-1 485 €
20+2 598 €+4 280 €-1 682 €
21+2 598 €+4 482 €-1 884 €
22+2 598 €+4 689 €-2 091 €
23+2 598 €+4 901 €-2 303 €
24+2 598 €+5 120 €-2 522 €
25+2 598 €+5 343 €-2 745 €
Total+64 950 €+57 440 €+7 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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