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Vente maison 11 pièces 394 m² Bélesta (09300) - Superimmo

Bien expiré
VilleBélesta (09)
Surface394m²
Coût Total464 490€
Loyer Annuel28 585€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 344 000 €
Surface : 394 m²
Prix au m² : 873,1 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En Exclusivité chez Arièg'immo by Sélection Habitat! D'une surface utile de plus de 400 m², venez découvrir ce bien de caractère dans le village de Belesta en Ariège. Bâti et aménagé sur 5 niveaux, ce bien offre de grands espaces et permet d'accueillir divers projets familiaux ou professionnels comme une maison d'hôte ou un gîte Le rez-de-chaussée pouvant se vivre de plain-pied est composé d'un grand séjour avec cheminée ouverte, d'une cuisine équipée donnant sur une belle terrasse et son jardin, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un wc indépendant. Au premier étage, un palier lumineux dessert 4 chambres spacieuses, une salle de bain, un wc indépendant et un accès balcon. Le deuxième étage similaire au premier se compose également de 4 chambres, d'une salle de bain et d'un wc indépendant. Les combles de ce bien d'une surface de 94 m² environ ont été aménagées en salon et en salle de jeux. Toiture faite en 2023 Tout à l'égout Dépendances Double vitrage Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Ville : Bélesta
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Total : 464 490€
Prix d'acquisition : 344 000€
Travaux : 92 970€
Valeur du bien : 436 970€
Frais de notaire : 27 520€
Coût estimé : 27 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 394m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2382€/mois
Loyer annuel estimé : 28585€/an
Fourchette totale : 1769€ - 3207€/mois
Fourchette annuelle : 21230€ - 38487€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 059,26 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :417 348 €
Prix d'achat :344 000 €
Décote à l'achat :-73 348€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-47 142€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :464 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 300,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :135,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 435,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :225 662,91€
Coût de l'assurance :40 642,88€
Taxe foncière : 2 858,46€/an
Soit par mois : 238,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 382,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 674,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 394 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 394 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 49 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 970 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:15 760€
    Isolation des combles: 394 m² × 40€/m² = 15760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:49 000€
    Remplacement fenêtres: 49 fenêtres × 1000€/fenêtre = 49000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bélesta (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 77 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 585 €/an
Calcul : 2 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 464 490 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 626 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 046 €
Revenus locatifs : +28 585 €
Charges déductibles : -113 046 €
Résultat foncier Année 1 : -84 461 €(Déficit de 84 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 076 €/an
Revenus locatifs : +28 585 €
Charges déductibles : -20 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63061.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 344 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 223 600 €(65% de 344 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 131 €/an
Calcul : 223 600 € × 3,636% = 8 131 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 585 €113 061 €15 607 €-84 476 €21 400 €63 076 €63 076 €
229 156 €19 677 €15 192 €9 480 €--53 597 €
329 739 €19 248 €14 764 €10 492 €--43 105 €
430 334 €18 804 €14 320 €11 530 €--31 575 €
530 941 €18 346 €13 861 €12 595 €--18 980 €
631 560 €17 871 €13 387 €13 689 €--5 291 €
732 191 €17 380 €12 896 €14 811 €---
832 835 €16 872 €12 388 €15 963 €---
933 491 €16 346 €11 862 €17 145 €---
1034 161 €15 803 €11 318 €18 359 €---
1134 844 €15 240 €10 756 €19 604 €---
1235 541 €14 658 €10 174 €20 883 €---
1336 252 €14 056 €9 572 €22 196 €---
1436 977 €13 433 €8 949 €23 544 €---
1537 717 €12 789 €8 305 €24 928 €---
1638 471 €12 122 €7 638 €26 349 €---
1739 241 €11 433 €6 949 €27 808 €---
1840 025 €10 719 €6 235 €29 306 €---
1940 826 €9 981 €5 497 €30 844 €---
2041 642 €9 218 €4 734 €32 425 €---
2142 475 €8 428 €3 944 €34 047 €---
2243 325 €7 611 €3 127 €35 714 €---
2344 191 €6 765 €2 281 €37 426 €---
2445 075 €5 891 €1 407 €39 184 €---
2545 977 €4 986 €502 €40 991 €---
TOTAL915 573 €430 737 €225 663 €484 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 484 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 003 €-6 420 €+12 423 €
2+6 003 €0 €+6 003 €
3+6 003 €0 €+6 003 €
4+6 003 €0 €+6 003 €
5+6 003 €0 €+6 003 €
6+6 003 €0 €+6 003 €
7+6 003 €+2 856 €+3 147 €
8+6 003 €+4 789 €+1 214 €
9+6 003 €+5 144 €+859 €
10+6 003 €+5 508 €+495 €
11+6 003 €+5 881 €+122 €
12+6 003 €+6 265 €-262 €
13+6 003 €+6 659 €-656 €
14+6 003 €+7 063 €-1 060 €
15+6 003 €+7 478 €-1 475 €
16+6 003 €+7 905 €-1 902 €
17+6 003 €+8 342 €-2 339 €
18+6 003 €+8 792 €-2 789 €
19+6 003 €+9 253 €-3 250 €
20+6 003 €+9 727 €-3 724 €
21+6 003 €+10 214 €-4 211 €
22+6 003 €+10 714 €-4 711 €
23+6 003 €+11 228 €-5 225 €
24+6 003 €+11 755 €-5 752 €
25+6 003 €+12 297 €-6 294 €
Total+150 075 €+145 451 €+4 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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