Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement atypique

VilleMontluçon (03)
Surface170m²
Coût Total177 110€
Loyer Annuel15 819€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 864,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 170 m2 avec terrain garage cave. Venez decouvrir cet appartement atypique,spacieux et plein de charme offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilites. A Proximite des commodites ce bien se trouve dans une belle batisse composee de 4 appartements.Des l entree, vous serez seduit par la grande entree et les volumes: 4 chambres, une cuisine, 2 salles de bain, un salon salle a manger permettant de partager de bons moments en famille ou entre amis. Beneficiant d un terrain d environ 80/100 m2 (le bornage est en cours), d un garage, d une cave, d une terrasse et d une cour fermee par un portail motorise et un portillon garantissant une totale securite. La renovation energetique a ete realisee avec l installation d une pompe a chaleur et d un poele a granules en dec2024/janv2025. Le chauffage est individuel et permet de maitriser son budget et les charges collectives sont faibles (30 euros par mois). Un appartement atypiqye,genereux,rempli de potentiel qui se distingue par ses beaux volumes, les equipements dont il beneficie et ses faibles charges. Une visite s impose pour le decouvrir et voir toutes les possibilites qu il offre. Prix de vente 147000 euros

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.351600, 2.602750
Total : 177 110€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 18 350€
Valeur du bien : 165 350€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1318€/mois
Loyer annuel estimé : 15819€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1680€/mois
Fourchette annuelle : 12416€ - 20155€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :454,49 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 263 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :+69 737€ (+90.3%)
Marge achat-revente :-99 847€ (-129.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :51,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 910,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 414,48€
Coût de l'assurance :15 497,13€
Taxe foncière : 1 581,94€/an
Soit par mois : 131,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 318,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :246,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 350 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol moderne: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 819 €/an
Calcul : 1 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 110 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 582 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 505 €
Revenus locatifs : +15 819 €
Charges déductibles : -26 505 €
Résultat foncier Année 1 : -10 686 €(Déficit de 10 686 €)
Imputable sur revenu global : 10 686 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 155 €/an
Revenus locatifs : +15 819 €
Charges déductibles : -8 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 664 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 819 €26 511 €5 599 €-10 691 €10 691 €--
216 136 €8 008 €5 446 €8 128 €---
316 458 €7 850 €5 289 €8 608 €---
416 788 €7 688 €5 126 €9 100 €---
517 123 €7 520 €4 958 €9 604 €---
617 466 €7 346 €4 784 €10 120 €---
717 815 €7 167 €4 605 €10 648 €---
818 171 €6 982 €4 420 €11 189 €---
918 535 €6 791 €4 229 €11 744 €---
1018 906 €6 594 €4 032 €12 312 €---
1119 284 €6 390 €3 828 €12 893 €---
1219 669 €6 180 €3 618 €13 489 €---
1320 063 €5 963 €3 401 €14 100 €---
1420 464 €5 739 €3 177 €14 725 €---
1520 873 €5 508 €2 946 €15 366 €---
1621 291 €5 269 €2 707 €16 022 €---
1721 717 €5 022 €2 460 €16 694 €---
1822 151 €4 768 €2 206 €17 383 €---
1922 594 €4 505 €1 943 €18 089 €---
2023 046 €4 233 €1 672 €18 813 €---
2123 507 €3 953 €1 391 €19 554 €---
2223 977 €3 664 €1 102 €20 313 €---
2324 456 €3 365 €803 €21 091 €---
2424 946 €3 057 €495 €21 889 €---
2525 444 €2 738 €176 €22 706 €---
TOTAL506 699 €162 810 €80 414 €343 889 €10 691 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 207 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 322 €-3 207 €+6 529 €
2+3 322 €+2 438 €+884 €
3+3 322 €+2 582 €+740 €
4+3 322 €+2 730 €+592 €
5+3 322 €+2 881 €+441 €
6+3 322 €+3 036 €+286 €
7+3 322 €+3 194 €+128 €
8+3 322 €+3 357 €-35 €
9+3 322 €+3 523 €-201 €
10+3 322 €+3 694 €-372 €
11+3 322 €+3 868 €-546 €
12+3 322 €+4 047 €-725 €
13+3 322 €+4 230 €-908 €
14+3 322 €+4 418 €-1 096 €
15+3 322 €+4 610 €-1 288 €
16+3 322 €+4 807 €-1 485 €
17+3 322 €+5 008 €-1 686 €
18+3 322 €+5 215 €-1 893 €
19+3 322 €+5 427 €-2 105 €
20+3 322 €+5 644 €-2 322 €
21+3 322 €+5 866 €-2 544 €
22+3 322 €+6 094 €-2 772 €
23+3 322 €+6 327 €-3 005 €
24+3 322 €+6 567 €-3 245 €
25+3 322 €+6 812 €-3 490 €
Total+83 050 €+103 167 €+-20 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →