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Appartement à Merville

Bien expiré
VilleMerville (31)
Surface23m²
Coût Total66 540€
Loyer Annuel3 543€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 33 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 1 434,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SI Vous êtes en quête de rentabilité locative à plus de 7% net de charges et de fiscalité, avec des charges réduites à 40 euros par mois, de loyers intégralement défiscalisés sur de nombreuses années, vous devriez vous intéresser à cet appartement meublé, en bon état dans ce secteur de plus en plus recherché, à deux pas du nouveau parc des expositions et proche de l'aéroport de Toulouse.

Ville : Merville
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31330
Coordonnées : 43.721250, 1.318184
Total : 66 540€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 30 900€
Valeur du bien : 63 900€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23m²
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 11.00€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 295€/mois
Loyer annuel estimé : 3543€/an
Fourchette totale : 253€ - 344€/mois
Fourchette annuelle : 3037€ - 4133€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :324,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 344,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 843,55€
Coût de l'assurance :5 988,60€
Taxe foncière : 354,28€/an
Soit par mois : 29,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 295,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900 €(1 343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 23 m² × 300€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:1 300€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 650€ = 1300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Merville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 543 €/an
Calcul : 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 354 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 115 €
Revenus locatifs : +3 543 €
Charges déductibles : -34 115 €
Résultat foncier Année 1 : -30 572 €(Déficit de 30 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 215 €/an
Revenus locatifs : +3 543 €
Charges déductibles : -3 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9172.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 543 €34 117 €2 143 €-30 574 €21 400 €9 174 €9 174 €
23 614 €3 159 €2 085 €455 €--8 720 €
33 686 €3 099 €2 025 €587 €--8 133 €
43 760 €3 037 €1 963 €722 €--7 410 €
53 835 €2 973 €1 899 €862 €--6 549 €
63 912 €2 907 €1 833 €1 004 €--5 545 €
73 990 €2 839 €1 765 €1 151 €--4 394 €
84 070 €2 769 €1 695 €1 301 €--3 093 €
94 151 €2 696 €1 622 €1 455 €--1 638 €
104 234 €2 620 €1 547 €1 613 €--24 €
114 319 €2 543 €1 469 €1 776 €---
124 405 €2 462 €1 389 €1 943 €---
134 493 €2 380 €1 306 €2 114 €---
144 583 €2 294 €1 220 €2 289 €---
154 675 €2 205 €1 131 €2 469 €---
164 768 €2 114 €1 040 €2 654 €---
174 863 €2 019 €946 €2 844 €---
184 961 €1 922 €848 €3 039 €---
195 060 €1 821 €747 €3 239 €---
205 161 €1 717 €643 €3 444 €---
215 264 €1 609 €535 €3 655 €---
225 370 €1 498 €424 €3 872 €---
235 477 €1 383 €309 €4 094 €---
245 587 €1 264 €191 €4 322 €---
255 698 €1 142 €68 €4 557 €---
TOTAL113 476 €88 589 €30 844 €24 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+744 €-6 420 €+7 164 €
2+744 €0 €+744 €
3+744 €0 €+744 €
4+744 €0 €+744 €
5+744 €0 €+744 €
6+744 €0 €+744 €
7+744 €0 €+744 €
8+744 €0 €+744 €
9+744 €0 €+744 €
10+744 €0 €+744 €
11+744 €+525 €+219 €
12+744 €+583 €+161 €
13+744 €+634 €+110 €
14+744 €+687 €+57 €
15+744 €+741 €+3 €
16+744 €+796 €-52 €
17+744 €+853 €-109 €
18+744 €+912 €-168 €
19+744 €+972 €-228 €
20+744 €+1 033 €-289 €
21+744 €+1 097 €-353 €
22+744 €+1 162 €-418 €
23+744 €+1 228 €-484 €
24+744 €+1 297 €-553 €
25+744 €+1 367 €-623 €
Total+18 600 €+7 466 €+11 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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