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Maison 6 pièces 96 m²

VillePouancé (49)
Surface96m²
Coût Total114 992€
Loyer Annuel8 297€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 900 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 519,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 96 m² - Maison 6 pièces 96 m²

Vous souhaitez investir pour faire du locatif ? Ou tout simplement pour votre résidence principale ? A Pouancé, maison à rénover entièrement de 96 m² comprenant une entrée, cuisine, salon, salle d'eau et wc,1 débarras et accès au préau et le terrain. A l'étage 2 chambres, wc, salle d'eau. Dernier étage : 1 chambre, wc. Le terrain de 350m² environ est clos

Surface : 96 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/09/2026

Consommation énergie primaire : 379 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 180 € et 4 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pouancé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.740677, -1.172381
Total : 114 992€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8297€/an
Fourchette totale : 534€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6412€ - 10736€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 098,53 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 458 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-55 558€ (-52.7%)
Marge achat-revente :-9 534€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :33,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 418,72€
Coût de l'assurance :10 061,80€
Taxe foncière : 829,72€/an
Soit par mois : 69,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 100€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 34€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salon complète: 1 salon × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouancé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 297 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 992 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 226 €
Revenus locatifs : +8 297 €
Charges déductibles : -66 226 €
Résultat foncier Année 1 : -57 929 €(Déficit de 57 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 126 €/an
Revenus locatifs : +8 297 €
Charges déductibles : -5 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36529.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 297 €66 230 €3 898 €-57 933 €21 400 €36 533 €36 533 €
28 463 €5 027 €3 795 €3 436 €--33 097 €
38 632 €4 920 €3 688 €3 712 €--29 385 €
48 805 €4 810 €3 578 €3 995 €--25 390 €
58 981 €4 696 €3 464 €4 285 €--21 105 €
69 161 €4 578 €3 345 €4 583 €--16 521 €
79 344 €4 455 €3 223 €4 889 €--11 633 €
89 531 €4 329 €3 096 €5 202 €--6 430 €
99 722 €4 198 €2 965 €5 524 €--906 €
109 916 €4 062 €2 830 €5 854 €---
1110 114 €3 922 €2 690 €6 193 €---
1210 317 €3 777 €2 544 €6 540 €---
1310 523 €3 626 €2 394 €6 897 €---
1410 733 €3 471 €2 239 €7 263 €---
1510 948 €3 310 €2 078 €7 638 €---
1611 167 €3 143 €1 911 €8 024 €---
1711 390 €2 971 €1 739 €8 419 €---
1811 618 €2 793 €1 561 €8 825 €---
1911 850 €2 608 €1 376 €9 242 €---
2012 087 €2 417 €1 185 €9 670 €---
2112 329 €2 220 €987 €10 110 €---
2212 576 €2 015 €783 €10 561 €---
2312 827 €1 804 €571 €11 024 €---
2413 084 €1 585 €352 €11 499 €---
2513 346 €1 358 €126 €11 988 €---
TOTAL265 762 €148 324 €56 419 €117 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €-6 420 €+8 162 €
2+1 742 €0 €+1 742 €
3+1 742 €0 €+1 742 €
4+1 742 €0 €+1 742 €
5+1 742 €0 €+1 742 €
6+1 742 €0 €+1 742 €
7+1 742 €0 €+1 742 €
8+1 742 €0 €+1 742 €
9+1 742 €0 €+1 742 €
10+1 742 €+1 484 €+258 €
11+1 742 €+1 858 €-116 €
12+1 742 €+1 962 €-220 €
13+1 742 €+2 069 €-327 €
14+1 742 €+2 179 €-437 €
15+1 742 €+2 291 €-549 €
16+1 742 €+2 407 €-665 €
17+1 742 €+2 526 €-784 €
18+1 742 €+2 648 €-906 €
19+1 742 €+2 773 €-1 031 €
20+1 742 €+2 901 €-1 159 €
21+1 742 €+3 033 €-1 291 €
22+1 742 €+3 168 €-1 426 €
23+1 742 €+3 307 €-1 565 €
24+1 742 €+3 450 €-1 708 €
25+1 742 €+3 596 €-1 854 €
Total+43 550 €+35 232 €+8 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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