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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFollainville-Dennemont (78)
Surface215
Coût Total434 660
Loyer Annuel32 440
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+137
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 576,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Cuisine équipée, Cheminée, 4 chambres, Jardin, 2 parkings: 2 parkings

Superbe demeure en pierre du Vexin d'environ 215 m², idéalement située au coeur du village calme et recherché de Follainville pour ses écoles, ses commerces de proximités et sa maison médicale. A 40 min de Paris par la A 13, A 14 ou la A 15 et à 15 minutes de la gare de Mantes la Jolie.

Elle se compose au rez-de-chaussée: d'une entrée, une cuisine aménagée et équipée ouverte sur une salle à manger avec cheminée de 46 m² et d'un grand salon de 32 m². Au 1er étage: Une belle pièce palière avec un espace cuisine, un WC, 2 chambres, une salle de bains avec une douche, Gros potentiel de 45m² : Une grande pièce à aménager avec un dressing de 15 m².

2ème étage: Une mezzanine aménagée en bureau, une chambre de 16 m² et une salle de bains avec une douche,

3 accès indépendants donnant sur la cour permettrai de faire de la location, ses gros points forts sont de très beaux volumes, des poutres apparentes, beaucoup de cachet et de potentiel.

Contactez nous Vincent TEMPLIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Follainville-Dennemont
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78520
Coordonnées : 49.023991, 1.706595
Total : 434 660
Prix d'acquisition : 339 000
Travaux : 68 540
Valeur du bien : 407 540
Frais de notaire : 27 120
Coût estimé : 27 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215
Loyer prédit : 12.57€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2703€/mois
Loyer annuel estimé : 32440€/an
Fourchette totale : 2106€ - 3470€/mois
Fourchette annuelle : 25272€ - 41642€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :434 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 169,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :126,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 295,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 046,98
Coût de l'assurance :38 032,75
Taxe foncière : 3 244,04€/an
Soit par mois : 270,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 703,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 566,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: 32 m²
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 540(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 100
    Isolation toiture/combles: 215 m² × 40€/m² = 8600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:27 000
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1000€ = 27000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Salon:1 600
    Peinture salon: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 640€
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Follainville-Dennemont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 440 €/an
Calcul : 2 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 434 660 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 521 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 198
Revenus locatifs : +32 440
Charges déductibles : -88 198
Résultat foncier Année 1 : -55 758(Déficit de 55 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 358
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 658 €/an
Revenus locatifs : +32 440
Charges déductibles : -19 658
Résultat foncier Années 2+ : 12 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34357.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 44088 21214 907-55 77221 400 €34 372 €34 372 €
233 08919 28014 51513 809--20 563 €
333 75118 87414 10914 877--5 686 €
434 42618 45413 68915 972---
535 11518 01913 25417 096---
635 81717 56912 80318 248---
736 53317 10212 33719 431---
837 26416 62011 85420 644---
938 00916 12011 35421 889---
1038 76915 60210 83723 167---
1139 54515 06710 30124 478---
1240 33614 5129 74725 823---
1341 14213 9389 17327 204---
1441 96513 3448 57928 621---
1542 80412 7297 96330 076---
1643 66012 0927 32731 569---
1744 53411 4336 66733 101---
1845 42410 7505 98534 674---
1946 33310 0435 27836 290---
2047 2599 3124 54637 948---
2148 2058 5543 78939 650---
2249 1697 7703 00541 399---
2350 1526 9582 19343 194---
2451 1556 1181 35345 037---
2552 1785 24848346 930---
TOTAL1 039 075403 721216 047635 35421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 635 354
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 812-6 420+13 232
2+6 8120+6 812
3+6 8120+6 812
4+6 812+3 086+3 726
5+6 812+5 129+1 683
6+6 812+5 474+1 338
7+6 812+5 829+983
8+6 812+6 193+619
9+6 812+6 567+245
10+6 812+6 950-138
11+6 812+7 343-531
12+6 812+7 747-935
13+6 812+8 161-1 349
14+6 812+8 586-1 774
15+6 812+9 023-2 211
16+6 812+9 471-2 659
17+6 812+9 930-3 118
18+6 812+10 402-3 590
19+6 812+10 887-4 075
20+6 812+11 384-4 572
21+6 812+11 895-5 083
22+6 812+12 420-5 608
23+6 812+12 958-6 146
24+6 812+13 511-6 699
25+6 812+14 079-7 267
Total+170 300+190 606+-20 306
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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