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Maison - 5 pièce(s) - 121 m²

VilleGramond (12)
Surface121m²
Coût Total136 320€
Loyer Annuel10 200€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 987,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison au coeur du village non mitoyenne de 120m2 habitables 3 grandes chambres dont une en rez-de-chaussée de chaussée avec dressing , un séjour salon lumineux avec poêle, cuisine américaine donnant sur le séjour. Une cave, une cour et deux garages sous-sol. Idéal primo accédant ou investisseur

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2740.00 et 3750.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Sabine HENRI Immobilier Rural : Frederic SALM Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 511905184 RCP 251006187953. Visite virtuelle et/ou plans sur demande. Nous restons à votre disposition pour plus d'information ou pour une visite.

TTC Numéro de mandat : 218

Ville : Gramond
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12160
Coordonnées : 44.267150, 2.366384
Total : 136 320€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 7 260€
Valeur du bien : 126 760€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.48€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10200€/an
Fourchette totale : 663€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 7951€ - 13084€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :976,74 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :118 186 €
Prix d'achat :119 500 €
Décote à l'achat :+1 314€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-18 134€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 722,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 415,02€
Coût de l'assurance :11 928,00€
Taxe foncière : 1 019,98€/an
Soit par mois : 85,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 260 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 260€
    Isolation combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 260€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 200 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 468 €
Revenus locatifs : +10 200 €
Charges déductibles : -13 468 €
Résultat foncier Année 1 : -3 269 €(Déficit de 3 269 €)
Imputable sur revenu global : 3 269 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 208 €/an
Revenus locatifs : +10 200 €
Charges déductibles : -6 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 991 €/an
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 200 €13 473 €4 716 €-3 273 €3 273 €--
210 404 €6 089 €4 592 €4 314 €---
310 612 €5 961 €4 464 €4 650 €---
410 824 €5 829 €4 332 €4 995 €---
511 041 €5 692 €4 195 €5 349 €---
611 261 €5 550 €4 053 €5 712 €---
711 487 €5 403 €3 905 €6 084 €---
811 716 €5 250 €3 753 €6 466 €---
911 951 €5 092 €3 595 €6 858 €---
1012 190 €4 929 €3 432 €7 261 €---
1112 433 €4 760 €3 263 €7 674 €---
1212 682 €4 585 €3 087 €8 098 €---
1312 936 €4 403 €2 906 €8 533 €---
1413 195 €4 215 €2 718 €8 979 €---
1513 458 €4 021 €2 523 €9 438 €---
1613 728 €3 819 €2 322 €9 909 €---
1714 002 €3 610 €2 113 €10 392 €---
1814 282 €3 394 €1 897 €10 888 €---
1914 568 €3 170 €1 673 €11 397 €---
2014 859 €2 939 €1 442 €11 920 €---
2115 156 €2 699 €1 202 €12 458 €---
2215 459 €2 450 €953 €13 009 €---
2315 769 €2 193 €696 €13 576 €---
2416 084 €1 926 €429 €14 158 €---
2516 406 €1 650 €153 €14 755 €---
TOTAL326 702 €113 102 €68 415 €213 600 €3 273 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 982 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 142 €-982 €+3 124 €
2+2 142 €+1 294 €+848 €
3+2 142 €+1 395 €+747 €
4+2 142 €+1 499 €+643 €
5+2 142 €+1 605 €+537 €
6+2 142 €+1 714 €+428 €
7+2 142 €+1 825 €+317 €
8+2 142 €+1 940 €+202 €
9+2 142 €+2 057 €+85 €
10+2 142 €+2 178 €-36 €
11+2 142 €+2 302 €-160 €
12+2 142 €+2 429 €-287 €
13+2 142 €+2 560 €-418 €
14+2 142 €+2 694 €-552 €
15+2 142 €+2 831 €-689 €
16+2 142 €+2 973 €-831 €
17+2 142 €+3 118 €-976 €
18+2 142 €+3 266 €-1 124 €
19+2 142 €+3 419 €-1 277 €
20+2 142 €+3 576 €-1 434 €
21+2 142 €+3 737 €-1 595 €
22+2 142 €+3 903 €-1 761 €
23+2 142 €+4 073 €-1 931 €
24+2 142 €+4 247 €-2 105 €
25+2 142 €+4 427 €-2 285 €
Total+53 550 €+64 080 €+-10 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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