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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface78m²
Coût Total165 680€
Loyer Annuel9 374€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 615,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 20 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, Gardien, Alarme, Non meublé

Perpignan Secteur Palais des Congrès, résidence sécurisée avec un gardien La Promenade , en direction des plages. Très bel Appartement lumineux, climatisé de type F4 d'environ 80m² utiles avec loggia, une terrasse exposée Sud avec vue sur le parc et une cave privative ! un parking résidentiel vous permet de vous garer facilement. Prestations : menuiseries double vitrage, électicité aux normes, loggia fermée, 3 blocs climatisations L'appartement peut être vendu avec les meubles A visiter sans tarder

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 300 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1174 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 126 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vincent GUEDON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 520 314 287

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.704691, 2.903340
Total : 165 680€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 155 600€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9374€/an
Fourchette totale : 631€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7567€ - 11612€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 529,41 €/m²
Basé sur :427 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 294 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :+6 706€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-46 386€ (-38.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 683,40€
Coût de l'assurance :14 497,00€
Taxe foncière : 937,38€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 97,83€/mois
Soit par an : 1 174,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 781,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 350€/m² = 3500€ (peinture et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 900€/m² = 5400€ (peinture et vérification des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1000€/chambre = 3000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 680 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 174 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 050 €
Revenus locatifs : +9 374 €
Charges déductibles : -38 050 €
Résultat foncier Année 1 : -28 677 €(Déficit de 28 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 450 €/an
Revenus locatifs : +9 374 €
Charges déductibles : -8 450 €
Résultat foncier Années 2+ : 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7276.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 374 €38 056 €5 764 €-28 682 €21 400 €7 282 €7 282 €
29 561 €8 305 €5 614 €1 256 €--6 026 €
39 752 €8 149 €5 458 €1 603 €--4 422 €
49 948 €7 988 €5 296 €1 960 €--2 462 €
510 146 €7 820 €5 129 €2 326 €--136 €
610 349 €7 647 €4 956 €2 703 €---
710 556 €7 467 €4 776 €3 089 €---
810 768 €7 281 €4 590 €3 486 €---
910 983 €7 089 €4 397 €3 894 €---
1011 203 €6 889 €4 198 €4 313 €---
1111 427 €6 683 €3 991 €4 744 €---
1211 655 €6 468 €3 777 €5 187 €---
1311 888 €6 247 €3 556 €5 641 €---
1412 126 €6 017 €3 326 €6 109 €---
1512 368 €5 779 €3 088 €6 589 €---
1612 616 €5 533 €2 842 €7 083 €---
1712 868 €5 278 €2 587 €7 590 €---
1813 126 €5 013 €2 322 €8 112 €---
1913 388 €4 740 €2 048 €8 648 €---
2013 656 €4 456 €1 765 €9 200 €---
2113 929 €4 162 €1 471 €9 766 €---
2214 207 €3 858 €1 167 €10 349 €---
2314 492 €3 543 €852 €10 948 €---
2414 781 €3 217 €526 €11 565 €---
2515 077 €2 879 €188 €12 198 €---
TOTAL300 244 €180 565 €83 683 €119 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €+770 €+1 198 €
7+1 968 €+927 €+1 041 €
8+1 968 €+1 046 €+922 €
9+1 968 €+1 168 €+800 €
10+1 968 €+1 294 €+674 €
11+1 968 €+1 423 €+545 €
12+1 968 €+1 556 €+412 €
13+1 968 €+1 692 €+276 €
14+1 968 €+1 833 €+135 €
15+1 968 €+1 977 €-9 €
16+1 968 €+2 125 €-157 €
17+1 968 €+2 277 €-309 €
18+1 968 €+2 434 €-466 €
19+1 968 €+2 594 €-626 €
20+1 968 €+2 760 €-792 €
21+1 968 €+2 930 €-962 €
22+1 968 €+3 105 €-1 137 €
23+1 968 €+3 285 €-1 317 €
24+1 968 €+3 469 €-1 501 €
25+1 968 €+3 659 €-1 691 €
Total+49 200 €+35 904 €+13 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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