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Maison à vendre

VilleOradour-Saint-Genest (87)
Surface171m²
Coût Total199 884€
Loyer Annuel14 104€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 800 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 852,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Terrasse, Pas de cave

Maison d'habitation de 170 m² alliant charme et praticité. RDC séduisant : grand séjour lumineux, cuisine, chambre, bureau, salle d'eau rénovée. À l'étage, 2 chambres, salle de bain et dressing. Terrasse, varangue et dépendances pour profiter d'un extérieur généreux de 3 500 m². Un bien rare à saisir !

Ville : Oradour-Saint-Genest
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.246683, 1.021783
Total : 199 884€
Prix d'acquisition : 145 800€
Travaux : 42 420€
Valeur du bien : 188 220€
Frais de notaire : 11 664€
Coût estimé : 11 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1175€/mois
Loyer annuel estimé : 14104€/an
Fourchette totale : 904€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 10852€ - 18331€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :325,1 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :55 592 €
Prix d'achat :145 800 €
Décote à l'achat :+90 208€ (+162.3%)
Marge achat-revente :-144 292€ (-259.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 062,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 281,60€
Coût de l'assurance :17 489,85€
Taxe foncière : 1 410,42€/an
Soit par mois : 117,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 supposé - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 supposé - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 420 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 260€
    Isolation toiture/combles: 171 m² × 60€/m² = 10260€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 700€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oradour-Saint-Genest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 104 €/an
Calcul : 1 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 884 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 498 €
Revenus locatifs : +14 104 €
Charges déductibles : -51 498 €
Résultat foncier Année 1 : -37 394 €(Déficit de 37 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 078 €/an
Revenus locatifs : +14 104 €
Charges déductibles : -9 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15993.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 770 €(65% de 145 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 446 €/an
Calcul : 94 770 € × 3,636% = 3 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 104 €51 504 €6 974 €-37 400 €21 400 €16 000 €16 000 €
214 386 €8 902 €6 792 €5 484 €--10 516 €
314 674 €8 714 €6 604 €5 960 €--4 556 €
414 967 €8 519 €6 409 €6 449 €---
515 267 €8 316 €6 206 €6 950 €---
615 572 €8 107 €5 997 €7 465 €---
715 884 €7 890 €5 780 €7 994 €---
816 201 €7 665 €5 555 €8 536 €---
916 525 €7 432 €5 322 €9 093 €---
1016 856 €7 191 €5 081 €9 665 €---
1117 193 €6 941 €4 831 €10 252 €---
1217 537 €6 682 €4 572 €10 855 €---
1317 887 €6 414 €4 304 €11 474 €---
1418 245 €6 136 €4 026 €12 109 €---
1518 610 €5 848 €3 738 €12 762 €---
1618 982 €5 550 €3 440 €13 432 €---
1719 362 €5 241 €3 131 €14 121 €---
1819 749 €4 922 €2 812 €14 828 €---
1920 144 €4 590 €2 480 €15 554 €---
2020 547 €4 247 €2 137 €16 300 €---
2120 958 €3 892 €1 782 €17 067 €---
2221 377 €3 523 €1 413 €17 854 €---
2321 805 €3 142 €1 032 €18 663 €---
2422 241 €2 747 €637 €19 494 €---
2522 686 €2 337 €227 €20 348 €---
TOTAL451 760 €196 452 €101 282 €255 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 104 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 962 €-6 420 €+9 382 €
2+2 962 €0 €+2 962 €
3+2 962 €0 €+2 962 €
4+2 962 €+568 €+2 394 €
5+2 962 €+2 085 €+877 €
6+2 962 €+2 240 €+722 €
7+2 962 €+2 398 €+564 €
8+2 962 €+2 561 €+401 €
9+2 962 €+2 728 €+234 €
10+2 962 €+2 899 €+63 €
11+2 962 €+3 076 €-114 €
12+2 962 €+3 256 €-294 €
13+2 962 €+3 442 €-480 €
14+2 962 €+3 633 €-671 €
15+2 962 €+3 829 €-867 €
16+2 962 €+4 030 €-1 068 €
17+2 962 €+4 236 €-1 274 €
18+2 962 €+4 448 €-1 486 €
19+2 962 €+4 666 €-1 704 €
20+2 962 €+4 890 €-1 928 €
21+2 962 €+5 120 €-2 158 €
22+2 962 €+5 356 €-2 394 €
23+2 962 €+5 599 €-2 637 €
24+2 962 €+5 848 €-2 886 €
25+2 962 €+6 105 €-3 143 €
Total+74 050 €+76 593 €+-2 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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