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maison vente 6 pieces bogny sur meuse 169m2

VilleBogny-sur-Meuse (08)
Surface169m²
Coût Total179 215€
Loyer Annuel13 777€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 591,72 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d’habitation – 169 m² habitables – Terrain de 488 m²

Je vous propose de découvrir cette maison d’habitation d’environ 170 m² habitables, offrant de beaux volumes et un potentiel intéressant après travaux.

Au rez-de-chaussée :

  • Une entrée
  • Une cuisine
  • Un WC séparés
  • Un salon
  • Une pièce pouvant être aménagée en espace de vie supplémentaire selon vos envies
  • Un cellier
  • Une pergola
  • Un Atelier
  • Une cave

Au premier étage :

  • Trois chambres
  • Une salle d’eau

Au deuxième étage :

  • Une chambre supplémentaire
  • Une salle de sport pouvant également être transformée en chambre, bureau ou espace de loisirs.

La maison dispose également d’un garage.

Travaux à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser le bien selon vos goûts et votre projet.

Les atouts

  • 170 m² habitables
  • Terrain de 488 m²
  • 4 chambres
  • Garage
  • Cave
  • Pergola
  • Plusieurs possibilités d’aménagement
  • Chauffage bois / poêle à granulés et électrique / climatisation réversible
  • Taxe foncière : 654 €
  • Orientation nord-ouest

👉 Une maison avec un beau potentiel et de nombreuses possibilités d’aménagement, idéale pour une famille à la recherche d’espace ou pour un projet de rénovation.

Contactez-moi pour davantage d’informations ou pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Max Lambert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 414647107, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bogny-sur-Meuse
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08120
Total : 179 215€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 71 215€
Valeur du bien : 171 215€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13777€/an
Fourchette totale : 913€ - 1444€/mois
Fourchette annuelle : 10956€ - 17325€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :783,33 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 383 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-32 383€ (-24.5%)
Marge achat-revente :-46 832€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 215€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :65,71€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 958,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 503,18€
Coût de l'assurance :19 713,65€
Taxe foncière : 654,00€/an
Soit par mois : 54,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 148,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais peut être améliorée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 215 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 140€
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€, Main d'œuvre: 45€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:800€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 70 m² × 120€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:875€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité - Mise aux normes:1 600€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 800€ = 800€, 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bogny-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 777 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 215 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 215 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 762 €
Revenus locatifs : +13 777 €
Charges déductibles : -78 762 €
Résultat foncier Année 1 : -64 985 €(Déficit de 64 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 547 €/an
Revenus locatifs : +13 777 €
Charges déductibles : -7 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43584.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 777 €78 768 €6 111 €-64 991 €21 400 €43 591 €43 591 €
214 053 €7 392 €5 949 €6 661 €--36 930 €
314 334 €7 225 €5 783 €7 109 €--29 821 €
414 621 €7 053 €5 610 €7 568 €--22 253 €
514 913 €6 874 €5 431 €8 039 €--14 214 €
615 211 €6 689 €5 246 €8 523 €--5 691 €
715 516 €6 497 €5 055 €9 018 €---
815 826 €6 299 €4 857 €9 527 €---
916 142 €6 094 €4 652 €10 048 €---
1016 465 €5 882 €4 439 €10 583 €---
1116 795 €5 662 €4 220 €11 133 €---
1217 130 €5 435 €3 992 €11 696 €---
1317 473 €5 199 €3 757 €12 274 €---
1417 823 €4 956 €3 513 €12 867 €---
1518 179 €4 703 €3 261 €13 476 €---
1618 543 €4 442 €3 000 €14 100 €---
1718 913 €4 172 €2 729 €14 741 €---
1819 292 €3 892 €2 450 €15 399 €---
1919 678 €3 603 €2 160 €16 075 €---
2020 071 €3 303 €1 861 €16 768 €---
2120 473 €2 993 €1 551 €17 479 €---
2220 882 €2 672 €1 230 €18 210 €---
2321 300 €2 340 €897 €18 960 €---
2421 726 €1 996 €553 €19 730 €---
2522 160 €1 640 €197 €20 520 €---
TOTAL441 295 €195 782 €88 503 €245 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 893 €-6 420 €+9 313 €
2+2 893 €0 €+2 893 €
3+2 893 €0 €+2 893 €
4+2 893 €0 €+2 893 €
5+2 893 €0 €+2 893 €
6+2 893 €0 €+2 893 €
7+2 893 €+998 €+1 895 €
8+2 893 €+2 858 €+35 €
9+2 893 €+3 014 €-121 €
10+2 893 €+3 175 €-282 €
11+2 893 €+3 340 €-447 €
12+2 893 €+3 509 €-616 €
13+2 893 €+3 682 €-789 €
14+2 893 €+3 860 €-967 €
15+2 893 €+4 043 €-1 150 €
16+2 893 €+4 230 €-1 337 €
17+2 893 €+4 422 €-1 529 €
18+2 893 €+4 620 €-1 727 €
19+2 893 €+4 822 €-1 929 €
20+2 893 €+5 030 €-2 137 €
21+2 893 €+5 244 €-2 351 €
22+2 893 €+5 463 €-2 570 €
23+2 893 €+5 688 €-2 795 €
24+2 893 €+5 919 €-3 026 €
25+2 893 €+6 156 €-3 263 €
Total+72 325 €+73 654 €+-1 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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