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Maison à vendre - 7 pièces - 183 m2 - Sarcelles - 95 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface183
Coût Total417 780
Loyer Annuel38 482
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+730
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 721,31 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Nichée dans le quartier résidentiel de Sarcelles, cette maison familiale de 183m² offre un véritable potentiel pour créer le foyer que vous imaginez. L'ensemble se compose d'une entrée accueillante, d'un séjour lumineux ouvrant sur la cuisine, de six chambres généreuses et de deux salles de bains, le tout réparti sur plusieurs niveaux. Bien que le bien nécessite une rénovation complète, chaque pièce représente une toile vierge où vous pourrez laisser libre cours à vos idées de design et d'aménagement, tout en conservant la structure solide d'une construction spacieuse.L'emplacement de la maison est particulièrement avantageux pour les familles nombreuses. À quelques minutes à pied, l'école primaire du quartier se trouve à portée de main, tandis que deux collègeslycées se situent à moins de dix minutes, offrant ainsi un accès facile à toutes les étapes de la scolarité. Cette proximité immédiate des établissements éducatifs fait de ce secteur un cadre de vie idéal pour les enfants, tout en permettant aux parents de profiter d'un quotidien serein, sans longs trajets.En dehors des écoles, le quartier se distingue par son calme et son atmosphère verdoyante, propice à la vie de famille. Les rues tranquilles et les espaces verts environnants offrent un environnement paisible, loin de l'agitation urbaine. Cette maison représente donc une opportunité rare de s'installer dans un secteur où le confort, la proximité scolaire et la quiétude se conjuguent parfaitement, à condition d'y investir les travaux de rénovation nécessaires.Si vous souhaitez visiter, n'hésitez pas à contacter l'agence Century 21 WILSON IMMOBILIER de Sarcelles au 01 30 11 16 60.Nous faisons partie du groupe WILSON IMMOBILIER, composé de 4 agences sur la Plaine Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains/Pierrefitte et Sarcelles, avec 25 collaborateurs expérimentés qui s'occupent de la vente, de l'achat, de la location et de la gestion locative. Nos agences gèrent actuellement plus de 700 lots en gestion. Alors, qu'attendez-vous pour nous contacter ?

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 417 780
Prix d'acquisition : 315 000
Travaux : 77 580
Valeur du bien : 392 580
Frais de notaire : 25 200
Coût estimé : 25 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 24.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 3207€/mois
Loyer annuel estimé : 38482€/an
Fourchette totale : 2320€ - 4433€/mois
Fourchette annuelle : 27836€ - 53200€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :417 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 038,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :118,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 156,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 655,21
Coût de l'assurance :35 511,30
Taxe foncière : 3 848,21€/an
Soit par mois : 320,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 206,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 477,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :729,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 6 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent des travaux importants
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 580(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980
    Isolation combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:13 800
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rafraîchissement cuisine:7 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine = 7000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rénovation chambres:10 800
    Rénovation complète chambres: 6 chambres × 1800€/chambre = 10800€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rénovation salon:6 000
    Rénovation complète salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Mise aux normes électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Mise aux normes plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 207 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 482 €/an
Calcul : 3 207 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 417 780 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 420 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 292
Revenus locatifs : +38 482
Charges déductibles : -96 292
Résultat foncier Année 1 : -57 810(Déficit de 57 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 410
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 712 €/an
Revenus locatifs : +38 482
Charges déductibles : -18 712
Résultat foncier Années 2+ : 19 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36409.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 48296 30513 456-57 82321 400 €36 423 €36 423 €
239 25218 36113 09220 891--15 532 €
340 03717 98512 71622 052---
440 83717 59612 32823 241---
541 65417 19511 92624 459---
642 48716 78011 51125 707---
743 33716 35211 08326 985---
844 20415 90910 64028 295---
945 08815 45210 18329 636---
1045 99014 9809 71131 010---
1146 90914 4929 22332 418---
1247 84813 9878 71933 860---
1348 80513 4678 19835 338---
1449 78112 9297 66036 852---
1550 77612 3737 10438 404---
1651 79211 7986 53039 993---
1752 82811 2055 93741 622---
1853 88410 5925 32443 292---
1954 9629 9594 69145 003---
2056 0619 3054 03646 756---
2157 1828 6293 36148 553---
2258 3267 9312 66350 395---
2359 4937 2101 94152 283---
2460 6826 4651 19654 217---
2561 8965 69542656 201---
TOTAL1 232 592402 952193 655829 64121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 829 641
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 081-6 420+14 501
2+8 0810+8 081
3+8 081+1 956+6 125
4+8 081+6 972+1 109
5+8 081+7 338+743
6+8 081+7 712+369
7+8 081+8 096-15
8+8 081+8 488-407
9+8 081+8 891-810
10+8 081+9 303-1 222
11+8 081+9 725-1 644
12+8 081+10 158-2 077
13+8 081+10 601-2 520
14+8 081+11 056-2 975
15+8 081+11 521-3 440
16+8 081+11 998-3 917
17+8 081+12 487-4 406
18+8 081+12 988-4 907
19+8 081+13 501-5 420
20+8 081+14 027-5 946
21+8 081+14 566-6 485
22+8 081+15 118-7 037
23+8 081+15 685-7 604
24+8 081+16 265-8 184
25+8 081+16 860-8 779
Total+202 025+248 892+-46 867
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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