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Maison à vendre - 7 pièces - 183 m2 - Sarcelles - 95 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface183m²
Coût Total417 780€
Loyer Annuel38 482€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+730€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 721,31 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Nichée dans le quartier résidentiel de Sarcelles, cette maison familiale de 183m² offre un véritable potentiel pour créer le foyer que vous imaginez. L'ensemble se compose d'une entrée accueillante, d'un séjour lumineux ouvrant sur la cuisine, de six chambres généreuses et de deux salles de bains, le tout réparti sur plusieurs niveaux. Bien que le bien nécessite une rénovation complète, chaque pièce représente une toile vierge où vous pourrez laisser libre cours à vos idées de design et d'aménagement, tout en conservant la structure solide d'une construction spacieuse.L'emplacement de la maison est particulièrement avantageux pour les familles nombreuses. À quelques minutes à pied, l'école primaire du quartier se trouve à portée de main, tandis que deux collègeslycées se situent à moins de dix minutes, offrant ainsi un accès facile à toutes les étapes de la scolarité. Cette proximité immédiate des établissements éducatifs fait de ce secteur un cadre de vie idéal pour les enfants, tout en permettant aux parents de profiter d'un quotidien serein, sans longs trajets.En dehors des écoles, le quartier se distingue par son calme et son atmosphère verdoyante, propice à la vie de famille. Les rues tranquilles et les espaces verts environnants offrent un environnement paisible, loin de l'agitation urbaine. Cette maison représente donc une opportunité rare de s'installer dans un secteur où le confort, la proximité scolaire et la quiétude se conjuguent parfaitement, à condition d'y investir les travaux de rénovation nécessaires.Si vous souhaitez visiter, n'hésitez pas à contacter l'agence Century 21 WILSON IMMOBILIER de Sarcelles au 01 30 11 16 60.Nous faisons partie du groupe WILSON IMMOBILIER, composé de 4 agences sur la Plaine Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains/Pierrefitte et Sarcelles, avec 25 collaborateurs expérimentés qui s'occupent de la vente, de l'achat, de la location et de la gestion locative. Nos agences gèrent actuellement plus de 700 lots en gestion. Alors, qu'attendez-vous pour nous contacter ?

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 417 780€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 77 580€
Valeur du bien : 392 580€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 24.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 3207€/mois
Loyer annuel estimé : 38482€/an
Fourchette totale : 2320€ - 4433€/mois
Fourchette annuelle : 27836€ - 53200€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :417 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 038,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :118,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 156,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 655,21€
Coût de l'assurance :35 511,30€
Taxe foncière : 3 848,21€/an
Soit par mois : 320,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 206,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 477,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :729,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 6 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent des travaux importants
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 580 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:13 800€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rafraîchissement cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine = 7000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rénovation chambres:10 800€
    Rénovation complète chambres: 6 chambres × 1800€/chambre = 10800€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rénovation salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Mise aux normes électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 207 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 482 €/an
Calcul : 3 207 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 417 780 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 420 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 292 €
Revenus locatifs : +38 482 €
Charges déductibles : -96 292 €
Résultat foncier Année 1 : -57 810 €(Déficit de 57 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 712 €/an
Revenus locatifs : +38 482 €
Charges déductibles : -18 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36409.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 482 €96 305 €13 456 €-57 823 €21 400 €36 423 €36 423 €
239 252 €18 361 €13 092 €20 891 €--15 532 €
340 037 €17 985 €12 716 €22 052 €---
440 837 €17 596 €12 328 €23 241 €---
541 654 €17 195 €11 926 €24 459 €---
642 487 €16 780 €11 511 €25 707 €---
743 337 €16 352 €11 083 €26 985 €---
844 204 €15 909 €10 640 €28 295 €---
945 088 €15 452 €10 183 €29 636 €---
1045 990 €14 980 €9 711 €31 010 €---
1146 909 €14 492 €9 223 €32 418 €---
1247 848 €13 987 €8 719 €33 860 €---
1348 805 €13 467 €8 198 €35 338 €---
1449 781 €12 929 €7 660 €36 852 €---
1550 776 €12 373 €7 104 €38 404 €---
1651 792 €11 798 €6 530 €39 993 €---
1752 828 €11 205 €5 937 €41 622 €---
1853 884 €10 592 €5 324 €43 292 €---
1954 962 €9 959 €4 691 €45 003 €---
2056 061 €9 305 €4 036 €46 756 €---
2157 182 €8 629 €3 361 €48 553 €---
2258 326 €7 931 €2 663 €50 395 €---
2359 493 €7 210 €1 941 €52 283 €---
2460 682 €6 465 €1 196 €54 217 €---
2561 896 €5 695 €426 €56 201 €---
TOTAL1 232 592 €402 952 €193 655 €829 641 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 829 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 081 €-6 420 €+14 501 €
2+8 081 €0 €+8 081 €
3+8 081 €+1 956 €+6 125 €
4+8 081 €+6 972 €+1 109 €
5+8 081 €+7 338 €+743 €
6+8 081 €+7 712 €+369 €
7+8 081 €+8 096 €-15 €
8+8 081 €+8 488 €-407 €
9+8 081 €+8 891 €-810 €
10+8 081 €+9 303 €-1 222 €
11+8 081 €+9 725 €-1 644 €
12+8 081 €+10 158 €-2 077 €
13+8 081 €+10 601 €-2 520 €
14+8 081 €+11 056 €-2 975 €
15+8 081 €+11 521 €-3 440 €
16+8 081 €+11 998 €-3 917 €
17+8 081 €+12 487 €-4 406 €
18+8 081 €+12 988 €-4 907 €
19+8 081 €+13 501 €-5 420 €
20+8 081 €+14 027 €-5 946 €
21+8 081 €+14 566 €-6 485 €
22+8 081 €+15 118 €-7 037 €
23+8 081 €+15 685 €-7 604 €
24+8 081 €+16 265 €-8 184 €
25+8 081 €+16 860 €-8 779 €
Total+202 025 €+248 892 €+-46 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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