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Appartement à vendre

VilleLélex (01)
Surface21.98m²
Coût Total94 240€
Loyer Annuel3 997€
Rentabilité4.24%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 21.98 m²
Prix au m² : 2 593,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2/3 étage, Kitchenette, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Gardien

LELEX - APPARTEMENT DE TYPE 2 BENEFICIANT D'UNE TRES JOLIE VUE DEGAGEE, SANS VIS A VIS

Ce bien bénéficie d'honoraires fixes de 3000 € TTC : une tarification transparente et avantageuse pour vendre ou acheter en toute confiance.

Copropriété LES MARS avec gardien.

Cet appartement, d'une superficie habitable de 22 m², situé au 2e étage, bénéficie d'une vue imprenable.

Celui-ci est composé comme suit :

  • une entrée,
  • une pièce de vie : séjour / kitchenette + placard, donnant accès sur le balcon exposé Sud / Est,
  • une chambre équipée de lits superposés + 1 lit tiroir (3 couchages),
  • une salle-de-bains,
  • toilettes. Classement énergétique "D".

Chauffage individuel électrique.

Exposition PLEIN SUD.

Le balcon est exposé SUD / EST.

Magnifique vue dégagée et sans vis-à-vis.

Charges de copropriété annuelles : 1080 € incluant l'eau froide.

PRIX : 57 000 € HONORAIRES INCLUS / Prix : 54 000 € (Honoraires exclus) / HONORAIRES DE 5000 € TTC A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR SOIT 5.55 %

Ville : Lélex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01410
Coordonnées : 46.287474, 5.927202
Total : 94 240€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 32 680€
Valeur du bien : 89 680€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 21.98m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.57€ - 19.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 333€/mois
Loyer annuel estimé : 3997€/an
Fourchette totale : 254€ - 436€/mois
Fourchette annuelle : 3051€ - 5236€/an
Rentabilité brute :4.24%
Fourchette de rentabilité :3.24% - 5.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 480,77 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :54 527 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :+2 473€ (+4.5%)
Marge achat-revente :-39 713€ (-72.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 032,11€
Coût de l'assurance :8 246,00€
Taxe foncière : 399,67€/an
Soit par mois : 33,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 333,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 22 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture des murs et du plafond, vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification des installations électriques
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 680 €(1 487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 180€
    Baignoire: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 lavabo × 400€ = 400€, Carrelage murs: 2 m² × 70€/m² = 140€, Carrelage sol: 2 m² × 70€/m² = 140€, Plomberie et électricité: 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant équipements, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 300€
    Parquet flottant: 10 m² × 50€/m² = 500€, Peinture murs: 40 m² × 25€/m² = 1000€, Électricité: 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lélex (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 997 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 240 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 606 €
Revenus locatifs : +3 997 €
Charges déductibles : -37 606 €
Résultat foncier Année 1 : -33 609 €(Déficit de 33 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 926 €/an
Revenus locatifs : +3 997 €
Charges déductibles : -4 926 €
Résultat foncier Années 2+ : -929 €/an(Déficit de 929 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12209.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 997 €37 609 €3 120 €-33 612 €21 400 €12 212 €12 212 €
24 077 €4 846 €3 036 €-769 €769 €-12 212 €
34 158 €4 760 €2 950 €-601 €601 €-12 212 €
44 241 €4 670 €2 861 €-429 €429 €-12 212 €
54 326 €4 578 €2 769 €-252 €252 €-12 212 €
64 413 €4 483 €2 673 €-70 €70 €-12 212 €
74 501 €4 384 €2 575 €117 €--12 096 €
84 591 €4 282 €2 473 €309 €--11 787 €
94 683 €4 177 €2 367 €506 €--11 281 €
104 776 €4 068 €2 258 €708 €--10 573 €
114 872 €3 955 €2 146 €917 €--9 656 €
124 969 €3 839 €2 029 €1 131 €---
135 069 €3 718 €1 909 €1 350 €---
145 170 €3 594 €1 784 €1 576 €---
155 274 €3 465 €1 655 €1 809 €---
165 379 €3 332 €1 522 €2 047 €---
175 487 €3 194 €1 384 €2 293 €---
185 596 €3 052 €1 242 €2 545 €---
195 708 €2 904 €1 095 €2 804 €---
205 822 €2 752 €942 €3 070 €---
215 939 €2 595 €785 €3 344 €---
226 058 €2 432 €622 €3 626 €---
236 179 €2 263 €454 €3 915 €---
246 302 €2 089 €280 €4 213 €---
256 428 €1 909 €100 €4 519 €---
TOTAL128 015 €122 950 €45 032 €5 065 €23 522 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 057 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 5 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+839 €-6 420 €+7 259 €
2+839 €-231 €+1 070 €
3+839 €-180 €+1 019 €
4+839 €-129 €+968 €
5+839 €-76 €+915 €
6+839 €-21 €+860 €
7+839 €0 €+839 €
8+839 €0 €+839 €
9+839 €0 €+839 €
10+839 €0 €+839 €
11+839 €0 €+839 €
12+839 €+339 €+500 €
13+839 €+405 €+434 €
14+839 €+473 €+366 €
15+839 €+543 €+296 €
16+839 €+614 €+225 €
17+839 €+688 €+151 €
18+839 €+763 €+76 €
19+839 €+841 €-2 €
20+839 €+921 €-82 €
21+839 €+1 003 €-164 €
22+839 €+1 088 €-249 €
23+839 €+1 175 €-336 €
24+839 €+1 264 €-425 €
25+839 €+1 356 €-517 €
Total+20 975 €+4 416 €+16 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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