Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAigurande (36)
Surface69m²
Coût Total101 748€
Loyer Annuel6 185€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 998 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 579,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beau potentiel. Cette ancienne maison de plain-pied à rénover est proche des commerces. Comprenant entrée, cuisine, salon, deux chambres, salle d'eau et WC. A l'étage pièce avec dégagement. Grange attenante avec grenier. Cave et jardin.

Ville : Aigurande
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.457350, 1.856090
Total : 101 748€
Prix d'acquisition : 39 998€
Travaux : 58 550€
Valeur du bien : 98 548€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6185€/an
Fourchette totale : 405€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4856€ - 7878€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :614,7 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :42 414 €
Prix d'achat :39 998 €
Décote à l'achat :-2 416€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-59 334€ (-139.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 748€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 064,34€
Coût de l'assurance :8 902,95€
Taxe foncière : 618,54€/an
Soit par mois : 51,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 515,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 550 €(849 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 450€
    Isolation toiture/combles: 69 m² × 50€/m² = 3450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 1200€/fenêtre = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Vérification et remplacement tuyauteries: 1 maison = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigurande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 185 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 748 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 041 €
Revenus locatifs : +6 185 €
Charges déductibles : -63 041 €
Résultat foncier Année 1 : -56 856 €(Déficit de 56 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 491 €/an
Revenus locatifs : +6 185 €
Charges déductibles : -4 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35455.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 998 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 999 €(65% de 39 998 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 25 999 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 185 €63 045 €3 520 €-56 859 €21 400 €35 459 €35 459 €
26 309 €4 402 €3 428 €1 907 €--33 552 €
36 435 €4 307 €3 332 €2 128 €--31 424 €
46 564 €4 208 €3 233 €2 356 €--29 068 €
56 695 €4 106 €3 131 €2 590 €--26 478 €
66 829 €3 999 €3 025 €2 830 €--23 648 €
76 966 €3 890 €2 915 €3 076 €--20 572 €
87 105 €3 776 €2 801 €3 329 €--17 243 €
97 247 €3 658 €2 683 €3 589 €--13 654 €
107 392 €3 536 €2 562 €3 856 €--9 798 €
117 540 €3 410 €2 435 €4 130 €--5 668 €
127 691 €3 279 €2 304 €4 412 €---
137 845 €3 144 €2 169 €4 701 €---
148 001 €3 003 €2 029 €4 998 €---
158 162 €2 858 €1 884 €5 303 €---
168 325 €2 708 €1 733 €5 617 €---
178 491 €2 552 €1 577 €5 939 €---
188 661 €2 391 €1 416 €6 270 €---
198 834 €2 224 €1 249 €6 611 €---
209 011 €2 051 €1 076 €6 960 €---
219 191 €1 872 €897 €7 320 €---
229 375 €1 686 €711 €7 689 €---
239 563 €1 494 €519 €8 069 €---
249 754 €1 295 €320 €8 459 €---
259 949 €1 089 €114 €8 860 €---
TOTAL198 120 €133 981 €51 064 €64 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 299 €-6 420 €+7 719 €
2+1 299 €0 €+1 299 €
3+1 299 €0 €+1 299 €
4+1 299 €0 €+1 299 €
5+1 299 €0 €+1 299 €
6+1 299 €0 €+1 299 €
7+1 299 €0 €+1 299 €
8+1 299 €0 €+1 299 €
9+1 299 €0 €+1 299 €
10+1 299 €0 €+1 299 €
11+1 299 €0 €+1 299 €
12+1 299 €+1 324 €-25 €
13+1 299 €+1 410 €-111 €
14+1 299 €+1 499 €-200 €
15+1 299 €+1 591 €-292 €
16+1 299 €+1 685 €-386 €
17+1 299 €+1 782 €-483 €
18+1 299 €+1 881 €-582 €
19+1 299 €+1 983 €-684 €
20+1 299 €+2 088 €-789 €
21+1 299 €+2 196 €-897 €
22+1 299 €+2 307 €-1 008 €
23+1 299 €+2 421 €-1 122 €
24+1 299 €+2 538 €-1 239 €
25+1 299 €+2 658 €-1 359 €
Total+32 475 €+20 942 €+11 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →