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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Benin-d'Azy (58)
Surface267m²
Coût Total281 060€
Loyer Annuel23 591€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 267 m²
Prix au m² : 625,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, calme

Notre agence vous présente cette vaste maison de ville du XIXème siècle située au coeur de St Benin d'Azy.

Commençons par la maison principale, elle vous séduira par son charme et ses grandes ouvertures apportant une belle luminosité aux pièces. Les cinq chambres disposent de volumes confortables et vous trouverez une salle d'eau ainsi qu'une salle de bains à l'étage. Côté pièce à vivre, la cuisine est séparée et le vaste salon séjour donne sur une belle terrasse agrémentée d'une cuisine d'été. Le grenier est aménageable, permettant d'exploiter tout le potentiel de cette bâtisse. Laissez libre cours à votre imagination : chambres supplémentaires, bureau, salle de jeux..

Nous continuons ensuite avec une seconde maison, faisant office autrefois de cabinet médical. Cette dernière se compose de 4 pièces et communique avec la maison principale par le sous-sol et la terrasse mais son accès peut aussi être totalement indépendant.

Des annexes telles que : des toits, cave, poulailler, bûcher et garage viennent compléter cet ensemble.

Pour finir, le jardin, clos et arboré est ouvert sur la campagne environnante et reposante.

Ce bien nécessite des travaux de rénovation énergétique. Grâce à notre site internet: Crédit Agricole J'écorénove, vous pouvez obtenir la liste des aides à la rénovation auxquelles vous pouvez prétendre ainsi qu'une liste des entreprises agrémentées.

Pour plus d'informations ou pour visiter, contactez-nous !

Ville : Saint-Benin-d'Azy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58270
Coordonnées : 46.993560, 3.399912
Total : 281 060€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 100 700€
Valeur du bien : 267 700€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 267m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1966€/mois
Loyer annuel estimé : 23591€/an
Fourchette totale : 1531€ - 2524€/mois
Fourchette annuelle : 18378€ - 30283€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 072,24 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 287 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :-119 287€ (-41.7%)
Marge achat-revente :5 227€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 372,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 452,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 726,68€
Coût de l'assurance :23 890,10€
Taxe foncière : 2 359,12€/an
Soit par mois : 196,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 965,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 648,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :317,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 267 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 267 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - équipements datés nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 267 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 700 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:26 700€
    Isolation des combles: 267 m² × 100€/m² = 26700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:29 700€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 900€ = 29700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 267 m² × 15€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Benin-d'Azy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 69 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 591 €/an
Calcul : 1 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 956 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 086 €
Revenus locatifs : +23 591 €
Charges déductibles : -113 086 €
Résultat foncier Année 1 : -89 495 €(Déficit de 89 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 386 €/an
Revenus locatifs : +23 591 €
Charges déductibles : -12 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68095.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 591 €113 095 €9 081 €-89 504 €21 400 €68 104 €68 104 €
224 063 €12 150 €8 835 €11 913 €--56 191 €
324 544 €11 896 €8 582 €12 648 €--43 543 €
425 035 €11 635 €8 320 €13 401 €--30 143 €
525 536 €11 364 €8 049 €14 172 €--15 971 €
626 047 €11 084 €7 770 €14 962 €--1 008 €
726 568 €10 796 €7 481 €15 772 €---
827 099 €10 497 €7 182 €16 602 €---
927 641 €10 189 €6 874 €17 452 €---
1028 194 €9 870 €6 555 €18 323 €---
1128 758 €9 541 €6 226 €19 217 €---
1229 333 €9 201 €5 886 €20 132 €---
1329 919 €8 850 €5 535 €21 070 €---
1430 518 €8 487 €5 172 €22 031 €---
1531 128 €8 111 €4 797 €23 017 €---
1631 751 €7 724 €4 409 €24 027 €---
1732 386 €7 323 €4 009 €25 062 €---
1833 033 €6 910 €3 595 €26 124 €---
1933 694 €6 482 €3 168 €27 212 €---
2034 368 €6 041 €2 726 €28 327 €---
2135 055 €5 584 €2 270 €29 471 €---
2235 756 €5 113 €1 798 €30 643 €---
2336 471 €4 626 €1 311 €31 846 €---
2437 201 €4 123 €808 €33 078 €---
2537 945 €3 603 €288 €34 342 €---
TOTAL755 633 €314 295 €130 727 €441 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 954 €-6 420 €+11 374 €
2+4 954 €0 €+4 954 €
3+4 954 €0 €+4 954 €
4+4 954 €0 €+4 954 €
5+4 954 €0 €+4 954 €
6+4 954 €0 €+4 954 €
7+4 954 €+4 429 €+525 €
8+4 954 €+4 981 €-27 €
9+4 954 €+5 236 €-282 €
10+4 954 €+5 497 €-543 €
11+4 954 €+5 765 €-811 €
12+4 954 €+6 040 €-1 086 €
13+4 954 €+6 321 €-1 367 €
14+4 954 €+6 609 €-1 655 €
15+4 954 €+6 905 €-1 951 €
16+4 954 €+7 208 €-2 254 €
17+4 954 €+7 519 €-2 565 €
18+4 954 €+7 837 €-2 883 €
19+4 954 €+8 163 €-3 209 €
20+4 954 €+8 498 €-3 544 €
21+4 954 €+8 841 €-3 887 €
22+4 954 €+9 193 €-4 239 €
23+4 954 €+9 554 €-4 600 €
24+4 954 €+9 923 €-4 969 €
25+4 954 €+10 303 €-5 349 €
Total+123 850 €+132 401 €+-8 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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