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vente - maison

VilleApt (84)
Surface304m²
Coût Total517 740€
Loyer Annuel43 203€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+492€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 398 500 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 1 310,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Garage, Jardin, Salle de bain, Travaux, Petit prix

APT, à proximité immédiate du centre ville et des commerces, ensemble de deux maisons d'habitations mitoyennes sur 540 m2 de terrain clos. Le bâti totalise 450m2 dont 305 m2 habitables avec dépendances. Beau potentiel d'aménagement pour ce bien à distance piétonne des commodités. Belle opportunité!

Ville : Apt
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.880000, 5.400000
Total : 517 740€
Prix d'acquisition : 398 500€
Travaux : 87 360€
Valeur du bien : 485 860€
Frais de notaire : 31 880€
Coût estimé : 31 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 11.84€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 15.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 3600€/mois
Loyer annuel estimé : 43203€/an
Fourchette totale : 2693€ - 4814€/mois
Fourchette annuelle : 32312€ - 57764€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 330,56 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :708 489 €
Prix d'achat :398 500 €
Décote à l'achat :-309 989€ (-43.8%)
Marge achat-revente :190 749€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :517 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 597,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :151,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 748,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :261 505,57€
Coût de l'assurance :45 302,25€
Taxe foncière : 4 320,28€/an
Soit par mois : 360,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 600,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 108,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 304 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 304 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 360 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation combles: 304 m² × 30€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:38 000€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1000€/fenêtre = 38000€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Apt. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux et les matériaux choisis.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 203 €/an
Calcul : 3 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 517 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 812 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 489 €
Revenus locatifs : +43 203 €
Charges déductibles : -111 489 €
Résultat foncier Année 1 : -68 286 €(Déficit de 68 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 129 €/an
Revenus locatifs : +43 203 €
Charges déductibles : -24 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46886.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 398 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 025 €(65% de 398 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 419 €/an
Calcul : 259 025 € × 3,636% = 9 419 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 203 €111 506 €18 014 €-68 303 €21 400 €46 903 €46 903 €
244 067 €23 675 €17 543 €20 392 €--26 512 €
344 948 €23 188 €17 055 €21 760 €--4 751 €
445 847 €22 683 €16 550 €23 164 €---
546 764 €22 160 €16 028 €24 604 €---
647 699 €21 618 €15 486 €26 081 €---
748 653 €21 057 €14 925 €27 596 €---
849 626 €20 476 €14 344 €29 150 €---
950 619 €19 874 €13 742 €30 745 €---
1051 631 €19 251 €13 118 €32 381 €---
1152 664 €18 605 €12 472 €34 059 €---
1253 717 €17 936 €11 804 €35 781 €---
1354 792 €17 243 €11 111 €37 548 €---
1455 887 €16 526 €10 393 €39 362 €---
1557 005 €15 782 €9 650 €41 223 €---
1658 145 €15 012 €8 880 €43 133 €---
1759 308 €14 215 €8 083 €45 093 €---
1860 494 €13 389 €7 257 €47 105 €---
1961 704 €12 534 €6 401 €49 171 €---
2062 938 €11 648 €5 515 €51 291 €---
2164 197 €10 730 €4 598 €53 467 €---
2265 481 €9 779 €3 647 €55 702 €---
2366 791 €8 795 €2 662 €57 996 €---
2468 126 €7 775 €1 643 €60 352 €---
2569 489 €6 719 €586 €62 770 €---
TOTAL1 383 798 €502 175 €261 506 €881 623 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 881 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 073 €-6 420 €+15 493 €
2+9 073 €0 €+9 073 €
3+9 073 €0 €+9 073 €
4+9 073 €+5 524 €+3 549 €
5+9 073 €+7 381 €+1 692 €
6+9 073 €+7 824 €+1 249 €
7+9 073 €+8 279 €+794 €
8+9 073 €+8 745 €+328 €
9+9 073 €+9 223 €-150 €
10+9 073 €+9 714 €-641 €
11+9 073 €+10 218 €-1 145 €
12+9 073 €+10 734 €-1 661 €
13+9 073 €+11 265 €-2 192 €
14+9 073 €+11 809 €-2 736 €
15+9 073 €+12 367 €-3 294 €
16+9 073 €+12 940 €-3 867 €
17+9 073 €+13 528 €-4 455 €
18+9 073 €+14 132 €-5 059 €
19+9 073 €+14 751 €-5 678 €
20+9 073 €+15 387 €-6 314 €
21+9 073 €+16 040 €-6 967 €
22+9 073 €+16 711 €-7 638 €
23+9 073 €+17 399 €-8 326 €
24+9 073 €+18 105 €-9 032 €
25+9 073 €+18 831 €-9 758 €
Total+226 825 €+264 487 €+-37 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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