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Maison 7 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleCombrailles, Condat-en-combraille, Landogne, Miremont, Montel-de-gelat, Pontaumur, Saint-avit, Saint-hilaire-les-monges, Saint-Étienne-des-champs, Tralaigues, Villosanges (63)
Surface130m²
Coût Total252 520€
Loyer Annuel9 687€
Rentabilité3.84%
Cashflow/mois-577€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 646,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 130 m²

iad France - Valérie Villatel vous propose:

Surface : 130 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/10/2025

Consommation énergie primaire : 573 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 15 930 € et 21 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Combrailles, Condat-en-combraille, Landogne, Miremont, Montel-de-gelat, Pontaumur, Saint-avit, Saint-hilaire-les-monges, Saint-Étienne-des-champs, Tralaigues, Villosanges
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63380
Coordonnées : 45.926525, 2.652837
Total : 252 520€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 161 800€
Valeur du bien : 245 800€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9687€/an
Fourchette totale : 605€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 7264€ - 12917€/an
Rentabilité brute :3.84%
Fourchette de rentabilité :2.88% - 5.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 231,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 303,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 051,59€
Coût de l'assurance :21 464,20€
Taxe foncière : 968,65€/an
Soit par mois : 80,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-576,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (estimation 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, mise à la terre, ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 130 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 130 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :161 800 €(1 245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2500€ = 2500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 200€
    Mise à jour plomberie: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (inclut main d'œuvre)
  • Total:86 000€
    Somme des estimations
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combrailles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 687 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 859 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 161 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 171 753 €
Revenus locatifs : +9 687 €
Charges déductibles : -171 753 €
Résultat foncier Année 1 : -162 066 €(Déficit de 162 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 140 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 953 €/an
Revenus locatifs : +9 687 €
Charges déductibles : -9 953 €
Résultat foncier Années 2+ : -266 €/an(Déficit de 266 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 140666.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 687 €171 761 €8 133 €-162 074 €21 400 €140 674 €140 674 €
29 880 €9 741 €7 913 €140 €--140 534 €
310 078 €9 513 €7 686 €565 €--139 970 €
410 279 €9 278 €7 451 €1 001 €--138 969 €
510 485 €9 036 €7 209 €1 449 €--137 520 €
610 695 €8 785 €6 958 €1 910 €--135 610 €
710 909 €8 526 €6 699 €2 382 €--133 228 €
811 127 €8 259 €6 431 €2 868 €--130 360 €
911 349 €7 982 €6 155 €3 367 €--126 993 €
1011 576 €7 697 €5 870 €3 879 €--123 113 €
1111 808 €7 402 €5 575 €4 406 €--118 707 €
1212 044 €7 097 €5 270 €4 947 €---
1312 285 €6 782 €4 955 €5 502 €---
1412 531 €6 457 €4 630 €6 073 €---
1512 781 €6 121 €4 294 €6 660 €---
1613 037 €5 774 €3 947 €7 263 €---
1713 297 €5 415 €3 588 €7 882 €---
1813 563 €5 045 €3 218 €8 518 €---
1913 835 €4 662 €2 835 €9 172 €---
2014 111 €4 267 €2 440 €9 844 €---
2114 394 €3 859 €2 031 €10 535 €---
2214 682 €3 437 €1 609 €11 245 €---
2314 975 €3 001 €1 173 €11 975 €---
2415 275 €2 550 €723 €12 724 €---
2515 580 €2 085 €258 €13 495 €---
TOTAL310 262 €324 532 €117 052 €-14 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -14 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 034 €-6 420 €+8 454 €
2+2 034 €0 €+2 034 €
3+2 034 €0 €+2 034 €
4+2 034 €0 €+2 034 €
5+2 034 €0 €+2 034 €
6+2 034 €0 €+2 034 €
7+2 034 €0 €+2 034 €
8+2 034 €0 €+2 034 €
9+2 034 €0 €+2 034 €
10+2 034 €0 €+2 034 €
11+2 034 €0 €+2 034 €
12+2 034 €+1 484 €+550 €
13+2 034 €+1 651 €+383 €
14+2 034 €+1 822 €+212 €
15+2 034 €+1 998 €+36 €
16+2 034 €+2 179 €-145 €
17+2 034 €+2 365 €-331 €
18+2 034 €+2 556 €-522 €
19+2 034 €+2 752 €-718 €
20+2 034 €+2 953 €-919 €
21+2 034 €+3 161 €-1 127 €
22+2 034 €+3 373 €-1 339 €
23+2 034 €+3 592 €-1 558 €
24+2 034 €+3 817 €-1 783 €
25+2 034 €+4 049 €-2 015 €
Total+50 850 €+31 331 €+19 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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