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Détails du bien

Bien expiré
VilleCastelnaudary (11)
Surface400m²
Coût Total656 088€
Loyer Annuel40 005€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 358 600 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 896,5 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Propriété d'exception implantée sur un vaste terrain arboré et agricole de 3 hectares, comprenant deux maisons indépendantes offrant de multiples possibilités d'habitation ou de projet (familial, locatif, professionnel). L'ensemble est complété par plusieurs hangars aux volumes généreux, idéals pour le stockage, l'activité agricole ou artisanale. Un cadre calme et verdoyant, alliant espace, fonctionnalité et potentiel de valorisation.

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Total : 656 088€
Prix d'acquisition : 358 600€
Travaux : 268 800€
Valeur du bien : 627 400€
Frais de notaire : 28 688€
Coût estimé : 28 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 3334€/mois
Loyer annuel estimé : 40005€/an
Fourchette totale : 2542€ - 4373€/mois
Fourchette annuelle : 30499€ - 52475€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :656 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 242,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :191,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 433,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :316 649,55€
Coût de l'assurance :57 407,70€
Taxe foncière : 4 000,53€/an
Soit par mois : 333,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 333,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 767,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-433,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec réparation des murs, éclairage et peinture
Quantité: salon complet (12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 8 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et la fonctionnalité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la sécurité électrique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :268 800 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:28 000€
    Isolation combles perdus: 400 m² × 70€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:95 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 50 fenêtres × 1900€/fenêtre = 95000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation salon: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:96 000€
    Rénovation 8 chambres: 120 m² × 800€/m² = 96000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 400 m² × 18€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 005 €/an
Calcul : 3 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 656 088 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 296 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 268 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 296 990 €
Revenus locatifs : +40 005 €
Charges déductibles : -296 990 €
Résultat foncier Année 1 : -256 984 €(Déficit de 256 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 235 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 190 €/an
Revenus locatifs : +40 005 €
Charges déductibles : -28 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 235584.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 358 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 233 090 €(65% de 358 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 476 €/an
Calcul : 233 090 € × 3,636% = 8 476 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 005 €297 011 €21 914 €-257 006 €21 400 €235 606 €235 606 €
240 805 €27 628 €21 331 €13 178 €--222 428 €
341 622 €27 024 €20 727 €14 598 €--207 830 €
442 454 €26 400 €20 103 €16 054 €--191 776 €
543 303 €25 754 €19 457 €17 549 €--174 227 €
644 169 €25 087 €18 790 €19 083 €--155 145 €
745 053 €24 396 €18 099 €20 657 €--134 488 €
845 954 €23 681 €17 385 €22 272 €--112 216 €
946 873 €22 943 €16 646 €23 930 €--88 286 €
1047 810 €22 178 €15 881 €25 632 €--62 654 €
1148 766 €21 388 €15 091 €27 379 €--35 275 €
1249 742 €20 570 €14 273 €29 172 €---
1350 736 €19 724 €13 427 €31 012 €---
1451 751 €18 850 €12 553 €32 902 €---
1552 786 €17 945 €11 648 €34 841 €---
1653 842 €17 009 €10 712 €36 833 €---
1754 919 €16 041 €9 744 €38 878 €---
1856 017 €15 040 €8 743 €40 977 €---
1957 137 €14 004 €7 707 €43 133 €---
2058 280 €12 933 €6 636 €45 347 €---
2159 446 €11 825 €5 528 €47 621 €---
2260 635 €10 679 €4 382 €49 956 €---
2361 847 €9 494 €3 197 €52 354 €---
2463 084 €8 268 €1 971 €54 816 €---
2564 346 €7 000 €703 €57 346 €---
TOTAL1 281 383 €742 871 €316 650 €538 512 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 538 512 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 401 €-6 420 €+14 821 €
2+8 401 €0 €+8 401 €
3+8 401 €0 €+8 401 €
4+8 401 €0 €+8 401 €
5+8 401 €0 €+8 401 €
6+8 401 €0 €+8 401 €
7+8 401 €0 €+8 401 €
8+8 401 €0 €+8 401 €
9+8 401 €0 €+8 401 €
10+8 401 €0 €+8 401 €
11+8 401 €0 €+8 401 €
12+8 401 €+8 751 €-350 €
13+8 401 €+9 304 €-903 €
14+8 401 €+9 870 €-1 469 €
15+8 401 €+10 452 €-2 051 €
16+8 401 €+11 050 €-2 649 €
17+8 401 €+11 663 €-3 262 €
18+8 401 €+12 293 €-3 892 €
19+8 401 €+12 940 €-4 539 €
20+8 401 €+13 604 €-5 203 €
21+8 401 €+14 286 €-5 885 €
22+8 401 €+14 987 €-6 586 €
23+8 401 €+15 706 €-7 305 €
24+8 401 €+16 445 €-8 044 €
25+8 401 €+17 204 €-8 803 €
Total+210 025 €+172 136 €+37 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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