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MAISON DE BOURG - 2 CH et Nombreuses dépendances - Rapport locatif

VilleBuxières-les-mines, Chavenon, Saint-hilaire (03)
Surface95m²
Coût Total94 640€
Loyer Annuel7 265€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 463,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village en pierres au passé gourmand ! Ancienne biscuiterie. Rez de chaussée : grand salon séjour avec insert bois rénové, pierres apparentes, cuisine aménagée ouvrant sur buanderie et dépendances à la suite; Au 1er étage, petit palier desservant 2 grandes chambres, dont une avec douche et lavabo.(Double vitrage - chauffage bois et convecteurs électriques. (prévoir rafraichissement des chambres et rénovation des dépendances).Assainissement collectif) Sur cour mitoyenne, dépendances, couverture à prévoir. Atelier d'environ 50 m² avec ancien four magistral à carreaux de faïence et cave. Au-dessus 2 pièces sur environ 70 m². Garage bois. Commerces de proximité. La maison est actuellement occupée en location. 30 minutes Moulins et Montluçon

Ville : Buxières-les-mines, Chavenon, Saint-hilaire
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03440
Total : 94 640€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 47 120€
Valeur du bien : 91 120€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7265€/an
Fourchette totale : 457€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5488€ - 9618€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :602,37 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 225 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-13 225€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-37 415€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 497,04€
Coût de l'assurance :8 281,00€
Taxe foncière : 726,54€/an
Soit par mois : 60,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens et de l'électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et remplacement de la douche et lavabo dans la chambre.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement complet.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Couverture
Réparation de la couverture des dépendances.
Quantité: dépendances (environ 50 m²)
Raison: Dépendances mentionnées nécessitant une couverture à prévoir.
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Atelier
Rénovation de l'atelier, y compris la remise en état de l'ancien four.
Quantité: atelier (environ 50 m²)
Raison: Atelier mentionné nécessitant des travaux de rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 120 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 220€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Remplacement lavabo: 500€, Remplacement douche: 800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 550€, Main d'œuvre: 0€
  • Gros œuvre - Couverture:12 000€
    Réparation couverture: 50 m² × 240€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Gros œuvre - Atelier:7 500€
    Rénovation atelier: 50 m² × 150€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Buxières-les-mines, Chavenon, Saint-hilaire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 265 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 449 €
Revenus locatifs : +7 265 €
Charges déductibles : -51 449 €
Résultat foncier Année 1 : -44 183 €(Déficit de 44 183 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 33 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 329 €/an
Revenus locatifs : +7 265 €
Charges déductibles : -4 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 33483.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 265 €51 452 €3 274 €-44 186 €10 700 €33 486 €33 486 €
27 411 €4 246 €3 188 €3 165 €--30 322 €
37 559 €4 157 €3 099 €3 402 €--26 920 €
47 710 €4 065 €3 007 €3 645 €--23 275 €
57 864 €3 970 €2 912 €3 894 €--19 381 €
68 022 €3 871 €2 813 €4 150 €--15 230 €
78 182 €3 769 €2 711 €4 413 €--10 817 €
88 346 €3 663 €2 606 €4 682 €--6 135 €
98 513 €3 554 €2 496 €4 959 €--1 176 €
108 683 €3 440 €2 383 €5 242 €---
118 856 €3 323 €2 265 €5 534 €---
129 034 €3 201 €2 143 €5 832 €---
139 214 €3 075 €2 017 €6 139 €---
149 399 €2 945 €1 887 €6 454 €---
159 587 €2 810 €1 752 €6 777 €---
169 778 €2 670 €1 612 €7 108 €---
179 974 €2 525 €1 467 €7 449 €---
1810 173 €2 375 €1 317 €7 798 €---
1910 377 €2 220 €1 162 €8 157 €---
2010 584 €2 059 €1 001 €8 526 €---
2110 796 €1 892 €834 €8 904 €---
2211 012 €1 719 €662 €9 292 €---
2311 232 €1 541 €483 €9 691 €---
2411 457 €1 356 €298 €10 101 €---
2511 686 €1 164 €106 €10 522 €---
TOTAL232 712 €121 062 €47 497 €111 651 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 526 €-3 210 €+4 736 €
2+1 526 €0 €+1 526 €
3+1 526 €0 €+1 526 €
4+1 526 €0 €+1 526 €
5+1 526 €0 €+1 526 €
6+1 526 €0 €+1 526 €
7+1 526 €0 €+1 526 €
8+1 526 €0 €+1 526 €
9+1 526 €0 €+1 526 €
10+1 526 €+1 220 €+306 €
11+1 526 €+1 660 €-134 €
12+1 526 €+1 750 €-224 €
13+1 526 €+1 842 €-316 €
14+1 526 €+1 936 €-410 €
15+1 526 €+2 033 €-507 €
16+1 526 €+2 133 €-607 €
17+1 526 €+2 235 €-709 €
18+1 526 €+2 340 €-814 €
19+1 526 €+2 447 €-921 €
20+1 526 €+2 558 €-1 032 €
21+1 526 €+2 671 €-1 145 €
22+1 526 €+2 788 €-1 262 €
23+1 526 €+2 907 €-1 381 €
24+1 526 €+3 030 €-1 504 €
25+1 526 €+3 157 €-1 631 €
Total+38 150 €+33 495 €+4 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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