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Pavillon 4 pièces 79 m²

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface79m²
Coût Total87 220€
Loyer Annuel6 974€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 905,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE –ROMILLY SUR SEINE– 25 MAIL PABLO PICASSO SECTEUR CALME PROCHE COMMERCES – Pavillon de type 4 jumelé. Pavillon confortable de 79 m2 équipée d'une entrée, un cellier, une cuisine, un salon-séjour avec porte fenêtre oscillo battante donnant sur le jardin. A l'étage, 2 chambres spacieuses, une salle d'eau, WC séparé, dressing ou salle de jeu. Charmant terrain clos. Chauffage chaudière gaz, fenêtres double vitrage PVC. PRIX : 71 500 € DPE : C LOT : 11 Taxe foncière 2025 : 750 € Réf. 0158 0011 Contact : Mme Jessica CHAMPAGNE [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (visite sur Rdv ) Offres d'achat à adresser, jusqu'au 24 Septembre 2026 par mail à [Coordonnées masquées] à l'attention de madame CHAMPAGNE JESSICA « Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 01580011 Consommation énergétique : 134 kWh/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.512240, 3.726060
Total : 87 220€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 81 500€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6974€/an
Fourchette totale : 435€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 5219€ - 9319€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 875 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-17 375€ (-19.5%)
Marge achat-revente :1 655€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 054,00€
Coût de l'assurance :7 631,75€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 581,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 525,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture des murs pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des traces d'humidité.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer qu'elles sont en bon état.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 974 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 087 €
Revenus locatifs : +6 974 €
Charges déductibles : -14 087 €
Résultat foncier Année 1 : -7 113 €(Déficit de 7 113 €)
Imputable sur revenu global : 7 113 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 087 €/an
Revenus locatifs : +6 974 €
Charges déductibles : -4 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 887 €/an
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 974 €14 090 €3 035 €-7 116 €7 116 €--
27 114 €4 011 €2 955 €3 103 €---
37 256 €3 928 €2 873 €3 327 €---
47 401 €3 843 €2 788 €3 558 €---
57 549 €3 755 €2 700 €3 794 €---
67 700 €3 664 €2 609 €4 036 €---
77 854 €3 570 €2 514 €4 284 €---
88 011 €3 472 €2 416 €4 539 €---
98 171 €3 370 €2 315 €4 801 €---
108 335 €3 265 €2 210 €5 069 €---
118 501 €3 156 €2 101 €5 345 €---
128 671 €3 044 €1 988 €5 628 €---
138 845 €2 927 €1 872 €5 918 €---
149 022 €2 806 €1 751 €6 216 €---
159 202 €2 681 €1 626 €6 521 €---
169 386 €2 551 €1 496 €6 835 €---
179 574 €2 417 €1 362 €7 157 €---
189 765 €2 278 €1 223 €7 488 €---
199 961 €2 134 €1 078 €7 827 €---
2010 160 €1 984 €929 €8 175 €---
2110 363 €1 830 €775 €8 533 €---
2210 570 €1 670 €614 €8 901 €---
2310 782 €1 504 €449 €9 278 €---
2410 997 €1 332 €277 €9 665 €---
2511 217 €1 154 €99 €10 063 €---
TOTAL223 381 €80 436 €44 054 €142 945 €7 116 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 135 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 465 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 465 €-2 135 €+3 600 €
2+1 465 €+931 €+534 €
3+1 465 €+998 €+467 €
4+1 465 €+1 067 €+398 €
5+1 465 €+1 138 €+327 €
6+1 465 €+1 211 €+254 €
7+1 465 €+1 285 €+180 €
8+1 465 €+1 362 €+103 €
9+1 465 €+1 440 €+25 €
10+1 465 €+1 521 €-56 €
11+1 465 €+1 603 €-138 €
12+1 465 €+1 688 €-223 €
13+1 465 €+1 775 €-310 €
14+1 465 €+1 865 €-400 €
15+1 465 €+1 956 €-491 €
16+1 465 €+2 050 €-585 €
17+1 465 €+2 147 €-682 €
18+1 465 €+2 246 €-781 €
19+1 465 €+2 348 €-883 €
20+1 465 €+2 453 €-988 €
21+1 465 €+2 560 €-1 095 €
22+1 465 €+2 670 €-1 205 €
23+1 465 €+2 783 €-1 318 €
24+1 465 €+2 900 €-1 435 €
25+1 465 €+3 019 €-1 554 €
Total+36 625 €+42 884 €+-6 259 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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