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Bel appartement dans immeuble avec local commercial

VilleFerté-Macé (61)
Surface180m²
Coût Total174 320€
Loyer Annuel16 121€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 5 pièces, 1 balcon, 10 m² de terrain

La Ferté Macé: Immeuble bien placé en centre ville comprenant un local commercial de 55m2 au rdc et un appartement spacieux au dessus avec cuisine équipée, grand séjour, 3 chambres, salle d'eau, buanderie, bureau, grenier et terrasse à l'abris des regards avec 2 dépendances. Ref:Jf107  Prix: 159 000€

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.590812, -0.353096
Total : 174 320€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 2 600€
Valeur du bien : 161 600€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16121€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 12608€ - 20612€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 000 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-21 000€ (-11.7%)
Marge achat-revente :5 680€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 914,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 925,50€
Coût de l'assurance :13 074,00€
Taxe foncière : 1 612,06€/an
Soit par mois : 134,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 343,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :294,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 600 €(14 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état - pas de rafraîchissement requis.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé. Les prix de peinture varient entre 20 et 45 €/m², j'ai utilisé un tarif moyen de 40 €/m² pour le calcul. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 121 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 725 €
Revenus locatifs : +16 121 €
Charges déductibles : -10 725 €
Résultat foncier Année 1 : 5 396 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 125 €/an
Revenus locatifs : +16 121 €
Charges déductibles : -8 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 996 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 121 €10 731 €5 996 €5 390 €---
216 443 €7 973 €5 838 €8 470 €---
316 772 €7 810 €5 675 €8 962 €---
417 107 €7 641 €5 506 €9 466 €---
517 449 €7 467 €5 332 €9 983 €---
617 798 €7 286 €5 151 €10 513 €---
718 154 €7 098 €4 963 €11 056 €---
818 517 €6 904 €4 769 €11 613 €---
918 888 €6 703 €4 568 €12 185 €---
1019 266 €6 495 €4 360 €12 770 €---
1119 651 €6 280 €4 145 €13 371 €---
1220 044 €6 057 €3 922 €13 987 €---
1320 445 €5 826 €3 691 €14 619 €---
1420 854 €5 587 €3 452 €15 266 €---
1521 271 €5 340 €3 205 €15 931 €---
1621 696 €5 084 €2 949 €16 613 €---
1722 130 €4 818 €2 683 €17 312 €---
1822 573 €4 544 €2 409 €18 029 €---
1923 024 €4 259 €2 124 €18 765 €---
2023 485 €3 965 €1 830 €19 520 €---
2123 954 €3 660 €1 525 €20 294 €---
2224 433 €3 345 €1 210 €21 089 €---
2324 922 €3 018 €883 €21 904 €---
2425 421 €2 680 €545 €22 741 €---
2525 929 €2 329 €194 €23 600 €---
TOTAL516 347 €142 901 €86 925 €373 446 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 385 €+1 617 €+1 768 €
2+3 385 €+2 541 €+844 €
3+3 385 €+2 688 €+697 €
4+3 385 €+2 840 €+545 €
5+3 385 €+2 995 €+390 €
6+3 385 €+3 154 €+231 €
7+3 385 €+3 317 €+68 €
8+3 385 €+3 484 €-99 €
9+3 385 €+3 655 €-270 €
10+3 385 €+3 831 €-446 €
11+3 385 €+4 011 €-626 €
12+3 385 €+4 196 €-811 €
13+3 385 €+4 386 €-1 001 €
14+3 385 €+4 580 €-1 195 €
15+3 385 €+4 779 €-1 394 €
16+3 385 €+4 984 €-1 599 €
17+3 385 €+5 194 €-1 809 €
18+3 385 €+5 409 €-2 024 €
19+3 385 €+5 629 €-2 244 €
20+3 385 €+5 856 €-2 471 €
21+3 385 €+6 088 €-2 703 €
22+3 385 €+6 327 €-2 942 €
23+3 385 €+6 571 €-3 186 €
24+3 385 €+6 822 €-3 437 €
25+3 385 €+7 080 €-3 695 €
Total+84 625 €+112 034 €+-27 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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