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Maison 3 pièces 90 m²

VilleDescartes (37)
Surface90m²
Coût Total104 080€
Loyer Annuel7 264€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 90 m²

DESCARTES CENTRE VILLE tous commerces, découvrez cette bâtisse de 90m² précédemment louée depuis de nombreuses années. Simple rafraichissement à prévoir. Belle luminosité matinale, cette habitation vous propose cuisine, séjour, deux wc, débarras et deux chambres. La fibre optique est arrivée. Cave, petit coin de "ciel ouvert" et puits viennent compléter la prestation. Le grenier est aménageable ! Confort du chauffage central gaz de ville (chaudière récente), tout à l'égoût. Et si le loyer (possible de 450 à 500€) autofinançait votre prêt? BON RAPPORT QP. Renseignez-vous vite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 66 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Romain MORVAN, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 514 836 238

Surface : 90 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Descartes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37160
Coordonnées : 46.976994, 0.695851
Total : 104 080€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 98 800€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7264€/an
Fourchette totale : 485€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5819€ - 9067€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,1 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 709 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-35 709€ (-35.1%)
Marge achat-revente :-2 371€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 537,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 409,71€
Coût de l'assurance :8 846,80€
Taxe foncière : 726,38€/an
Soit par mois : 60,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 598,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ (10000€ pour 10 m²), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant (30 m²): 1800€ (60€/m²), Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 1500€ (50€/m²), Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 1000€ (50€/m²), Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds (5 m²): 200€ (40€/m²), Main d'œuvre: 100€
  • Électricité générale:9 000€
    Mise aux normes électricité: 9000€ (100€/m² pour 90 m²), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Descartes (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 264 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 240 €
Revenus locatifs : +7 264 €
Charges déductibles : -37 240 €
Résultat foncier Année 1 : -29 976 €(Déficit de 29 976 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 440 €/an
Revenus locatifs : +7 264 €
Charges déductibles : -4 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19275.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 264 €37 243 €3 363 €-29 979 €10 700 €19 279 €19 279 €
27 409 €4 352 €3 272 €3 057 €--16 222 €
37 557 €4 258 €3 178 €3 299 €--12 923 €
47 708 €4 161 €3 081 €3 547 €--9 376 €
57 863 €4 061 €2 981 €3 802 €--5 574 €
68 020 €3 957 €2 877 €4 062 €--1 512 €
78 180 €3 850 €2 770 €4 330 €---
88 344 €3 740 €2 660 €4 604 €---
98 511 €3 626 €2 546 €4 885 €---
108 681 €3 508 €2 428 €5 173 €---
118 855 €3 386 €2 306 €5 469 €---
129 032 €3 260 €2 180 €5 772 €---
139 212 €3 130 €2 050 €6 082 €---
149 397 €2 995 €1 915 €6 401 €---
159 584 €2 857 €1 776 €6 728 €---
169 776 €2 713 €1 633 €7 063 €---
179 972 €2 565 €1 484 €7 407 €---
1810 171 €2 412 €1 331 €7 760 €---
1910 375 €2 253 €1 173 €8 121 €---
2010 582 €2 090 €1 009 €8 492 €---
2110 794 €1 921 €841 €8 873 €---
2211 010 €1 746 €666 €9 263 €---
2311 230 €1 566 €486 €9 664 €---
2411 454 €1 379 €299 €10 075 €---
2511 683 €1 187 €107 €10 496 €---
TOTAL232 662 €108 216 €48 410 €124 446 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 525 €-3 210 €+4 735 €
2+1 525 €0 €+1 525 €
3+1 525 €0 €+1 525 €
4+1 525 €0 €+1 525 €
5+1 525 €0 €+1 525 €
6+1 525 €0 €+1 525 €
7+1 525 €+845 €+680 €
8+1 525 €+1 381 €+144 €
9+1 525 €+1 465 €+60 €
10+1 525 €+1 552 €-27 €
11+1 525 €+1 641 €-116 €
12+1 525 €+1 731 €-206 €
13+1 525 €+1 825 €-300 €
14+1 525 €+1 920 €-395 €
15+1 525 €+2 018 €-493 €
16+1 525 €+2 119 €-594 €
17+1 525 €+2 222 €-697 €
18+1 525 €+2 328 €-803 €
19+1 525 €+2 436 €-911 €
20+1 525 €+2 548 €-1 023 €
21+1 525 €+2 662 €-1 137 €
22+1 525 €+2 779 €-1 254 €
23+1 525 €+2 899 €-1 374 €
24+1 525 €+3 022 €-1 497 €
25+1 525 €+3 149 €-1 624 €
Total+38 125 €+37 334 €+791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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