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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface101m²
Coût Total161 880€
Loyer Annuel10 459€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 232,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Grand appartement Type 5 traversant, lumineux et en étage élevé avec ascenseur, possédant de nombreux atouts recherchés.

  • Double séjour de plus de 30 m², sur balcon avec vue dégagée et sans vis à vis
  • 3 chambres dont 2 de plus de 13m²
  • Nombreux placards et rangements
  • Idéalement placé grâce à sa proximité du centre ville, de l'accès autoroute et de nombreux services (Bus, commerces, écoles, bords de Vienne..)
  • Plusieurs annexes: 1 grand garage de 19m² et 2 caves
  • Double vitrage et Volets roulants Référence agence : 18406
Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.834810, 1.278350
Total : 161 880€
Prix d'acquisition : 124 500€
Travaux : 27 420€
Valeur du bien : 151 920€
Frais de notaire : 9 960€
Coût estimé : 9 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10459€/an
Fourchette totale : 695€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 8336€ - 13123€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 353,54€
Coût de l'assurance :14 164,50€
Taxe foncière : 1 045,89€/an
Soit par mois : 87,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 420 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 320€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1320€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 400€
    Rénovation lourde chambres (39 m²): 39 m² × 150€/m² = 5850€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 459 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 880 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 386 €
Revenus locatifs : +10 459 €
Charges déductibles : -34 386 €
Résultat foncier Année 1 : -23 927 €(Déficit de 23 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 966 €/an
Revenus locatifs : +10 459 €
Charges déductibles : -6 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2527.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 925 €(65% de 124 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 943 €/an
Calcul : 80 925 € × 3,636% = 2 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 459 €34 391 €5 359 €-23 932 €21 400 €2 532 €2 532 €
210 668 €6 828 €5 215 €3 840 €---
310 881 €6 680 €5 067 €4 202 €---
411 099 €6 527 €4 914 €4 572 €---
511 321 €6 368 €4 756 €4 953 €---
611 547 €6 205 €4 592 €5 343 €---
711 778 €6 035 €4 423 €5 743 €---
812 014 €5 860 €4 248 €6 154 €---
912 254 €5 679 €4 067 €6 575 €---
1012 499 €5 492 €3 879 €7 007 €---
1112 749 €5 298 €3 686 €7 451 €---
1213 004 €5 098 €3 486 €7 906 €---
1313 264 €4 891 €3 279 €8 373 €---
1413 530 €4 677 €3 065 €8 852 €---
1513 800 €4 456 €2 844 €9 344 €---
1614 076 €4 227 €2 615 €9 849 €---
1714 358 €3 991 €2 378 €10 367 €---
1814 645 €3 746 €2 133 €10 899 €---
1914 938 €3 493 €1 880 €11 445 €---
2015 237 €3 231 €1 619 €12 005 €---
2115 541 €2 961 €1 348 €12 580 €---
2215 852 €2 681 €1 069 €13 171 €---
2316 169 €2 392 €780 €13 777 €---
2416 493 €2 093 €481 €14 400 €---
2516 822 €1 784 €171 €15 039 €---
TOTAL335 002 €145 085 €77 354 €189 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 196 €-6 420 €+8 616 €
2+2 196 €+392 €+1 804 €
3+2 196 €+1 260 €+936 €
4+2 196 €+1 372 €+824 €
5+2 196 €+1 486 €+710 €
6+2 196 €+1 603 €+593 €
7+2 196 €+1 723 €+473 €
8+2 196 €+1 846 €+350 €
9+2 196 €+1 973 €+223 €
10+2 196 €+2 102 €+94 €
11+2 196 €+2 235 €-39 €
12+2 196 €+2 372 €-176 €
13+2 196 €+2 512 €-316 €
14+2 196 €+2 656 €-460 €
15+2 196 €+2 803 €-607 €
16+2 196 €+2 955 €-759 €
17+2 196 €+3 110 €-914 €
18+2 196 €+3 270 €-1 074 €
19+2 196 €+3 433 €-1 237 €
20+2 196 €+3 602 €-1 406 €
21+2 196 €+3 774 €-1 578 €
22+2 196 €+3 951 €-1 755 €
23+2 196 €+4 133 €-1 937 €
24+2 196 €+4 320 €-2 124 €
25+2 196 €+4 512 €-2 316 €
Total+54 900 €+56 975 €+-2 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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