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Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface31m²
Coût Total84 450€
Loyer Annuel6 029€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 774,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

T1 bis, quartier Bellevue, boulevard Winston Churchill, vendu avec locataire en place. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé plein sud, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Une cave et une place de parking complètent ce bien Loyer actuel : 354 euros + 69 euros de charges, bail en cours 19/08/2024. Taxe foncière : 862 euros (10.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 573 lots - dont 273 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 985.66 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 84 450€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 25 050€
Valeur du bien : 80 050€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6029€/an
Fourchette totale : 403€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4836€ - 7517€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 441,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 758,34€
Coût de l'assurance :7 389,38€
Taxe foncière : 862,00€/an
Soit par mois : 71,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 69,00€/mois
Soit par an : 828,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 502,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage.
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien du balcon, y compris le remplacement du revêtement si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé, nécessite nettoyage et entretien.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 050 €(808 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle d'eau × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Balcon:150€
    Entretien balcon: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 029 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 450 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 854 €
Revenus locatifs : +6 029 €
Charges déductibles : -29 854 €
Résultat foncier Année 1 : -23 824 €(Déficit de 23 824 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 424 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 804 €/an
Revenus locatifs : +6 029 €
Charges déductibles : -4 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2424.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 029 €29 856 €2 821 €-23 827 €21 400 €2 427 €2 427 €
26 150 €4 731 €2 746 €1 419 €--1 008 €
36 273 €4 654 €2 668 €1 619 €---
46 398 €4 573 €2 588 €1 825 €---
56 526 €4 490 €2 505 €2 036 €---
66 657 €4 404 €2 419 €2 253 €---
76 790 €4 315 €2 330 €2 475 €---
86 926 €4 223 €2 238 €2 702 €---
97 064 €4 128 €2 143 €2 936 €---
107 206 €4 030 €2 044 €3 176 €---
117 350 €3 928 €1 942 €3 422 €---
127 497 €3 823 €1 837 €3 674 €---
137 647 €3 714 €1 728 €3 933 €---
147 800 €3 601 €1 616 €4 198 €---
157 956 €3 485 €1 499 €4 471 €---
168 115 €3 364 €1 379 €4 750 €---
178 277 €3 240 €1 254 €5 037 €---
188 442 €3 111 €1 125 €5 332 €---
198 611 €2 978 €992 €5 634 €---
208 784 €2 840 €854 €5 944 €---
218 959 €2 697 €712 €6 262 €---
229 138 €2 550 €564 €6 589 €---
239 321 €2 397 €412 €6 924 €---
249 508 €2 239 €254 €7 268 €---
259 698 €2 076 €91 €7 622 €---
TOTAL193 120 €115 448 €40 758 €77 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266 €-6 420 €+7 686 €
2+1 266 €0 €+1 266 €
3+1 266 €+183 €+1 083 €
4+1 266 €+548 €+718 €
5+1 266 €+611 €+655 €
6+1 266 €+676 €+590 €
7+1 266 €+742 €+524 €
8+1 266 €+811 €+455 €
9+1 266 €+881 €+385 €
10+1 266 €+953 €+313 €
11+1 266 €+1 026 €+240 €
12+1 266 €+1 102 €+164 €
13+1 266 €+1 180 €+86 €
14+1 266 €+1 259 €+7 €
15+1 266 €+1 341 €-75 €
16+1 266 €+1 425 €-159 €
17+1 266 €+1 511 €-245 €
18+1 266 €+1 599 €-333 €
19+1 266 €+1 690 €-424 €
20+1 266 €+1 783 €-517 €
21+1 266 €+1 879 €-613 €
22+1 266 €+1 977 €-711 €
23+1 266 €+2 077 €-811 €
24+1 266 €+2 180 €-914 €
25+1 266 €+2 286 €-1 020 €
Total+31 650 €+23 302 €+8 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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