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Vente maison 6 pièces 187 m² Dourdan (91410) - Superimmo

VilleDourdan (91)
Surface187
Coût Total303 000
Loyer Annuel29 378
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+635
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 229,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À 15 minutes de Dourdan, dans un petit village avec école, découvrez cette maison de caractère d'environ 187 m² offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéale pour les amateurs d'authenticité. Elle se compose d'un vaste séjour chaleureux mettant en valeur le charme de l'ancien, avec poutres apparentes et insert bois. La cuisine aménagée complète cet espace de vie convivial. L'espace nuit comprend 3 grandes chambres, dont une bénéficiant d'une salle d'eau entièrement neuve. Au deuxième étage, une grande pièce de plus de 30 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement : chambre supplémentaire, salle de jeux, bureau ou espace loisirs. La maison dispose également de 2 WC. Un studio indépendant avec sa propre salle d'eau constitue un véritable atout, idéal pour accueillir famille et amis, exercer une activité professionnelle ou envisager un revenu locatif. À l'extérieur, sur une parcelle d'environ 400 m², vous bénéficierez d'une grange de 80 m² au sol ainsi que de 3 ateliers, offrant de multiples possibilités de stockage, de bricolage ou de projets professionnels. Vous souhaitez des informations complémentaires ou organiser une visite ? Je suis disponible 7 jours sur 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 230 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre consultant megAgence : Sandra MONGE, Tél. : +33612398707, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 104 371 893Afficher plus

Ville : Dourdan
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91410
Coordonnées : 48.528156, 2.012281
Total : 303 000
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 284 600
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2448€/mois
Loyer annuel estimé : 29378€/an
Fourchette totale : 1924€ - 3114€/mois
Fourchette annuelle : 23094€ - 37373€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 769,23 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :517 846
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :-287 846 (-55.6%)
Marge achat-revente :214 846€ (41.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 492,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 568,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 787,02
Coût de l'assurance :22 725,00
Taxe foncière : 2 937,85€/an
Soit par mois : 244,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 448,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 813,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :635,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.7/5 visible - quelques signes d'usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dourdan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 378 €/an
Calcul : 2 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 938 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 467
Revenus locatifs : +29 378
Charges déductibles : -68 467
Résultat foncier Année 1 : -39 089(Déficit de 39 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 689
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 867 €/an
Revenus locatifs : +29 378
Charges déductibles : -13 867
Résultat foncier Années 2+ : 15 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17688.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 37868 47710 030-39 09921 400 €17 699 €17 699 €
229 96613 6099 76216 357--1 342 €
330 56513 3329 48517 234---
431 17713 0459 19818 132---
531 80012 7498 90219 052---
632 43612 4428 59519 994---
733 08512 1258 27820 960---
833 74711 7977 95121 949---
934 42211 4597 61222 963---
1035 11011 1087 26124 002---
1135 81210 7466 89925 066---
1236 52810 3716 52426 157---
1337 2599 9846 13727 275---
1438 0049 5835 73728 421---
1538 7649 1695 32229 595---
1639 5408 7414 89430 799---
1740 3308 2984 45132 032---
1841 1377 8403 99333 297---
1941 9607 3673 52034 593---
2042 7996 8773 03035 922---
2143 6556 3712 52437 284---
2244 5285 8472 00138 681---
2345 4195 3061 45940 112---
2446 3274 74690041 580---
2547 2534 16832143 086---
TOTAL941 001295 558144 787645 44321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 645 443
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 169-6 420+12 589
2+6 1690+6 169
3+6 169+4 768+1 401
4+6 169+5 439+730
5+6 169+5 715+454
6+6 169+5 998+171
7+6 169+6 288-119
8+6 169+6 585-416
9+6 169+6 889-720
10+6 169+7 201-1 032
11+6 169+7 520-1 351
12+6 169+7 847-1 678
13+6 169+8 183-2 014
14+6 169+8 526-2 357
15+6 169+8 879-2 710
16+6 169+9 240-3 071
17+6 169+9 610-3 441
18+6 169+9 989-3 820
19+6 169+10 378-4 209
20+6 169+10 777-4 608
21+6 169+11 185-5 016
22+6 169+11 604-5 435
23+6 169+12 034-5 865
24+6 169+12 474-6 305
25+6 169+12 926-6 757
Total+154 225+193 633+-39 408
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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