Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 6 pièces 187 m² Dourdan (91410) - Superimmo

Bien expiré
VilleDourdan (91)
Surface187m²
Coût Total303 000€
Loyer Annuel29 378€
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+635€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 229,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À 15 minutes de Dourdan, dans un petit village avec école, découvrez cette maison de caractère d'environ 187 m² offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéale pour les amateurs d'authenticité. Elle se compose d'un vaste séjour chaleureux mettant en valeur le charme de l'ancien, avec poutres apparentes et insert bois. La cuisine aménagée complète cet espace de vie convivial. L'espace nuit comprend 3 grandes chambres, dont une bénéficiant d'une salle d'eau entièrement neuve. Au deuxième étage, une grande pièce de plus de 30 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement : chambre supplémentaire, salle de jeux, bureau ou espace loisirs. La maison dispose également de 2 WC. Un studio indépendant avec sa propre salle d'eau constitue un véritable atout, idéal pour accueillir famille et amis, exercer une activité professionnelle ou envisager un revenu locatif. À l'extérieur, sur une parcelle d'environ 400 m², vous bénéficierez d'une grange de 80 m² au sol ainsi que de 3 ateliers, offrant de multiples possibilités de stockage, de bricolage ou de projets professionnels. Vous souhaitez des informations complémentaires ou organiser une visite ? Je suis disponible 7 jours sur 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 230 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre consultant megAgence : Sandra MONGE, Tél. : +33612398707, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 104 371 893Afficher plus

Ville : Dourdan
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91410
Coordonnées : 48.528156, 2.012281
Total : 303 000€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 284 600€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2448€/mois
Loyer annuel estimé : 29378€/an
Fourchette totale : 1924€ - 3114€/mois
Fourchette annuelle : 23094€ - 37373€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 769,23 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :517 846 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-287 846€ (-55.6%)
Marge achat-revente :214 846€ (41.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 492,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 568,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 787,02€
Coût de l'assurance :22 725,00€
Taxe foncière : 2 937,85€/an
Soit par mois : 244,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 448,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 813,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :635,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.7/5 visible - quelques signes d'usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dourdan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 378 €/an
Calcul : 2 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 938 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 467 €
Revenus locatifs : +29 378 €
Charges déductibles : -68 467 €
Résultat foncier Année 1 : -39 089 €(Déficit de 39 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 867 €/an
Revenus locatifs : +29 378 €
Charges déductibles : -13 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17688.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 378 €68 477 €10 030 €-39 099 €21 400 €17 699 €17 699 €
229 966 €13 609 €9 762 €16 357 €--1 342 €
330 565 €13 332 €9 485 €17 234 €---
431 177 €13 045 €9 198 €18 132 €---
531 800 €12 749 €8 902 €19 052 €---
632 436 €12 442 €8 595 €19 994 €---
733 085 €12 125 €8 278 €20 960 €---
833 747 €11 797 €7 951 €21 949 €---
934 422 €11 459 €7 612 €22 963 €---
1035 110 €11 108 €7 261 €24 002 €---
1135 812 €10 746 €6 899 €25 066 €---
1236 528 €10 371 €6 524 €26 157 €---
1337 259 €9 984 €6 137 €27 275 €---
1438 004 €9 583 €5 737 €28 421 €---
1538 764 €9 169 €5 322 €29 595 €---
1639 540 €8 741 €4 894 €30 799 €---
1740 330 €8 298 €4 451 €32 032 €---
1841 137 €7 840 €3 993 €33 297 €---
1941 960 €7 367 €3 520 €34 593 €---
2042 799 €6 877 €3 030 €35 922 €---
2143 655 €6 371 €2 524 €37 284 €---
2244 528 €5 847 €2 001 €38 681 €---
2345 419 €5 306 €1 459 €40 112 €---
2446 327 €4 746 €900 €41 580 €---
2547 253 €4 168 €321 €43 086 €---
TOTAL941 001 €295 558 €144 787 €645 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 645 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 169 €-6 420 €+12 589 €
2+6 169 €0 €+6 169 €
3+6 169 €+4 768 €+1 401 €
4+6 169 €+5 439 €+730 €
5+6 169 €+5 715 €+454 €
6+6 169 €+5 998 €+171 €
7+6 169 €+6 288 €-119 €
8+6 169 €+6 585 €-416 €
9+6 169 €+6 889 €-720 €
10+6 169 €+7 201 €-1 032 €
11+6 169 €+7 520 €-1 351 €
12+6 169 €+7 847 €-1 678 €
13+6 169 €+8 183 €-2 014 €
14+6 169 €+8 526 €-2 357 €
15+6 169 €+8 879 €-2 710 €
16+6 169 €+9 240 €-3 071 €
17+6 169 €+9 610 €-3 441 €
18+6 169 €+9 989 €-3 820 €
19+6 169 €+10 378 €-4 209 €
20+6 169 €+10 777 €-4 608 €
21+6 169 €+11 185 €-5 016 €
22+6 169 €+11 604 €-5 435 €
23+6 169 €+12 034 €-5 865 €
24+6 169 €+12 474 €-6 305 €
25+6 169 €+12 926 €-6 757 €
Total+154 225 €+193 633 €+-39 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →