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Vends T2 - 33.7m² - Savigny-sur-Orge 91600

Bien expiré
VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface33m²
Coût Total114 360€
Loyer Annuel8 001€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 818,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cellar

L’office notarial Alexandre SANTONI vous propose : Appartement à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 21 Rue des Rossays 91600 SAVIGNY SUR ORGE

SAVIGNY-SUR-ORGE (91600), 21 rue des Rossays Gare de…

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Coordonnées : 48.672739, 2.351046
Total : 114 360€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 49 560€
Valeur du bien : 109 560€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 20.21€/m²/mois
Fourchette : 17.22€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8001€/an
Fourchette totale : 568€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 6821€ - 9386€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 590,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 009,74€
Coût de l'assurance :9 720,60€
Taxe foncière : 800,12€/an
Soit par mois : 66,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 198,00€/mois
Soit par an : 2 376,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 666,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif au sol par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de l'eau chaude individuelle électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 560 €(1 502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs/plafonds: 14 m² × 40€/m² = 560€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-sur-Orge (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 001 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 376 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 805 €
Revenus locatifs : +8 001 €
Charges déductibles : -56 805 €
Résultat foncier Année 1 : -48 803 €(Déficit de 48 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 245 €/an
Revenus locatifs : +8 001 €
Charges déductibles : -7 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27403.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 001 €56 808 €3 683 €-48 807 €21 400 €27 407 €27 407 €
28 161 €7 149 €3 584 €1 013 €--26 395 €
38 324 €7 046 €3 481 €1 279 €--25 116 €
48 491 €6 939 €3 374 €1 552 €--23 564 €
58 661 €6 830 €3 265 €1 831 €--21 733 €
68 834 €6 716 €3 151 €2 118 €--19 615 €
79 011 €6 599 €3 034 €2 412 €--17 203 €
89 191 €6 478 €2 913 €2 713 €--14 490 €
99 375 €6 352 €2 787 €3 022 €--11 467 €
109 562 €6 223 €2 658 €3 339 €--8 128 €
119 753 €6 090 €2 525 €3 664 €--4 464 €
129 949 €5 952 €2 387 €3 997 €---
1310 148 €5 809 €2 244 €4 339 €---
1410 350 €5 662 €2 097 €4 689 €---
1510 557 €5 510 €1 945 €5 048 €---
1610 769 €5 352 €1 787 €5 416 €---
1710 984 €5 190 €1 625 €5 794 €---
1811 204 €5 022 €1 457 €6 181 €---
1911 428 €4 849 €1 284 €6 579 €---
2011 656 €4 670 €1 105 €6 986 €---
2111 889 €4 485 €920 €7 405 €---
2212 127 €4 294 €729 €7 833 €---
2312 370 €4 096 €531 €8 273 €---
2412 617 €3 892 €327 €8 725 €---
2512 870 €3 682 €117 €9 188 €---
TOTAL256 282 €191 693 €53 010 €64 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-6 420 €+8 100 €
2+1 680 €0 €+1 680 €
3+1 680 €0 €+1 680 €
4+1 680 €0 €+1 680 €
5+1 680 €0 €+1 680 €
6+1 680 €0 €+1 680 €
7+1 680 €0 €+1 680 €
8+1 680 €0 €+1 680 €
9+1 680 €0 €+1 680 €
10+1 680 €0 €+1 680 €
11+1 680 €0 €+1 680 €
12+1 680 €+1 199 €+481 €
13+1 680 €+1 302 €+378 €
14+1 680 €+1 407 €+273 €
15+1 680 €+1 514 €+166 €
16+1 680 €+1 625 €+55 €
17+1 680 €+1 738 €-58 €
18+1 680 €+1 854 €-174 €
19+1 680 €+1 974 €-294 €
20+1 680 €+2 096 €-416 €
21+1 680 €+2 221 €-541 €
22+1 680 €+2 350 €-670 €
23+1 680 €+2 482 €-802 €
24+1 680 €+2 617 €-937 €
25+1 680 €+2 756 €-1 076 €
Total+42 000 €+20 716 €+21 284 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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