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Appartement - 3 pièce(s) - 69 m²

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface69m²
Coût Total186 284€
Loyer Annuel10 888€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 300 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 888,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ ! 3 pièces dernier étage avec balcon, cave, parking et box A vendre en exclusivité chez L'Adresse, appartement situé au 5e et dernier étage avec ascenseur. Il se compose d'une belle entrée desservant un séjour lumineux avec accès à un balcon exposé plein sud de 7 m², une cuisine séparée avec loggia, un couloir spacieux avec placard, deux chambres (dont une avec placard), une salle d'eau et des WC séparés. Appartement à rafraîchir, offrant un très beau potentiel. Point fort : la rénovation complète de la copropriété a été votée et intégralement payée par le vendeur. Aucun frais à prévoir pour l'acquéreur concernant ces travaux. Le DPE va donc évolué suite a ces travaux vers un DPE B. Une cave, une place de stationnement privative et un box fermé complètent ce bien. Proche de toutes commodités et transports en commun. Contactez nous pour plus d'informations ou organiser une visite. Ref: 36927 DPE: E (230) / GES: E (50) *Prix honoraires inclus *Honoraires à charge acquéreur (8.58 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Cuisine : Amenagée Ascenceur : oui Interphone : oui Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 36927

Précision localisation : Monplaisir

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 186 284€
Prix d'acquisition : 130 300€
Travaux : 45 560€
Valeur du bien : 175 860€
Frais de notaire : 10 424€
Coût estimé : 10 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10888€/an
Fourchette totale : 677€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 8129€ - 14582€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 556,75 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 415 €
Prix d'achat :130 300 €
Décote à l'achat :-115 115€ (-46.9%)
Marge achat-revente :59 131€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :54,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 984,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 891,40€
Coût de l'assurance :16 299,85€
Taxe foncière : 1 088,78€/an
Soit par mois : 90,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir et du balcon (peinture et nettoyage)
Quantité: couloir (environ 5 m²) + balcon (environ 6 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - couloir et balcon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 560 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres:660€
    Rafraîchissement couloir et balcon: (5 m² + 6 m²) × 30€/m² = 660€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 888 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 284 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 702 €
Revenus locatifs : +10 888 €
Charges déductibles : -53 702 €
Résultat foncier Année 1 : -42 814 €(Déficit de 42 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 142 €/an
Revenus locatifs : +10 888 €
Charges déductibles : -8 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21414.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 695 €(65% de 130 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 080 €/an
Calcul : 84 695 € × 3,636% = 3 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 888 €53 708 €6 407 €-42 820 €21 400 €21 420 €21 420 €
211 106 €7 980 €6 239 €3 126 €--18 294 €
311 328 €7 805 €6 065 €3 522 €--14 772 €
411 554 €7 625 €5 884 €3 929 €--10 843 €
511 785 €7 438 €5 697 €4 347 €--6 496 €
612 021 €7 245 €5 504 €4 776 €--1 719 €
712 261 €7 045 €5 304 €5 217 €---
812 507 €6 837 €5 096 €5 669 €---
912 757 €6 623 €4 882 €6 134 €---
1013 012 €6 400 €4 660 €6 612 €---
1113 272 €6 170 €4 429 €7 102 €---
1213 538 €5 932 €4 191 €7 606 €---
1313 808 €5 685 €3 945 €8 123 €---
1414 085 €5 430 €3 689 €8 655 €---
1514 366 €5 166 €3 425 €9 201 €---
1614 654 €4 892 €3 151 €9 762 €---
1714 947 €4 608 €2 868 €10 338 €---
1815 246 €4 315 €2 574 €10 931 €---
1915 551 €4 011 €2 270 €11 540 €---
2015 862 €3 696 €1 956 €12 165 €---
2116 179 €3 371 €1 630 €12 808 €---
2216 502 €3 033 €1 293 €13 469 €---
2316 832 €2 684 €943 €14 148 €---
2417 169 €2 323 €582 €14 846 €---
2517 512 €1 948 €208 €15 564 €---
TOTAL348 741 €181 971 €92 891 €166 770 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 286 €-6 420 €+8 706 €
2+2 286 €0 €+2 286 €
3+2 286 €0 €+2 286 €
4+2 286 €0 €+2 286 €
5+2 286 €0 €+2 286 €
6+2 286 €0 €+2 286 €
7+2 286 €+1 049 €+1 237 €
8+2 286 €+1 701 €+585 €
9+2 286 €+1 840 €+446 €
10+2 286 €+1 983 €+303 €
11+2 286 €+2 131 €+155 €
12+2 286 €+2 282 €+4 €
13+2 286 €+2 437 €-151 €
14+2 286 €+2 596 €-310 €
15+2 286 €+2 760 €-474 €
16+2 286 €+2 929 €-643 €
17+2 286 €+3 102 €-816 €
18+2 286 €+3 279 €-993 €
19+2 286 €+3 462 €-1 176 €
20+2 286 €+3 650 €-1 364 €
21+2 286 €+3 842 €-1 556 €
22+2 286 €+4 041 €-1 755 €
23+2 286 €+4 244 €-1 958 €
24+2 286 €+4 454 €-2 168 €
25+2 286 €+4 669 €-2 383 €
Total+57 150 €+50 031 €+7 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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