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Achat : Appartement Morlaàs (64160)

VilleMorlaàs (64)
Surface145m²
Coût Total255 960€
Loyer Annuel16 229€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 265,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 145 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 garage, 1 place de parking

Immeuble composé de 3 appartements loués (rapport mensuel de 1.271 €) et de dépendances sur un terrain clos de 750 m² environ. Bonne rentabilité et gros potentiel de développement locatif dans les dépendances. Stationnement facile et commodités accessibles à pied ! Contactez nous pour plus de détails (7.94 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.).

Ville : Morlaàs
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64160
Coordonnées : 43.334740, -0.268470
Total : 255 960€
Prix d'acquisition : 183 500€
Travaux : 57 780€
Valeur du bien : 241 280€
Frais de notaire : 14 680€
Coût estimé : 14 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16229€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1649€/mois
Fourchette annuelle : 13310€ - 19789€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 271,49 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :329 366 €
Prix d'achat :183 500 €
Décote à l'achat :-145 866€ (-44.3%)
Marge achat-revente :73 406€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 356,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 458,83€
Coût de l'assurance :22 396,50€
Taxe foncière : 1 622,91€/an
Soit par mois : 135,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 491,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 780 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€ = 9000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Morlaàs (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 229 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 145 €
Revenus locatifs : +16 229 €
Charges déductibles : -69 145 €
Résultat foncier Année 1 : -52 916 €(Déficit de 52 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 365 €/an
Revenus locatifs : +16 229 €
Charges déductibles : -11 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31515.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 275 €(65% de 183 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 337 €/an
Calcul : 119 275 € × 3,636% = 4 337 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 229 €69 153 €8 855 €-52 924 €21 400 €31 524 €31 524 €
216 554 €11 141 €8 623 €5 412 €--26 112 €
316 885 €10 901 €8 382 €5 984 €--20 128 €
417 222 €10 652 €8 134 €6 570 €--13 558 €
517 567 €10 395 €7 876 €7 172 €--6 386 €
617 918 €10 128 €7 609 €7 790 €---
718 277 €9 852 €7 333 €8 425 €---
818 642 €9 566 €7 047 €9 076 €---
919 015 €9 269 €6 751 €9 746 €---
1019 395 €8 963 €6 444 €10 433 €---
1119 783 €8 645 €6 126 €11 138 €---
1220 179 €8 316 €5 797 €11 863 €---
1320 582 €7 975 €5 456 €12 607 €---
1420 994 €7 622 €5 104 €13 372 €---
1521 414 €7 257 €4 738 €14 157 €---
1621 842 €6 879 €4 360 €14 964 €---
1722 279 €6 487 €3 968 €15 792 €---
1822 725 €6 081 €3 562 €16 644 €---
1923 179 €5 661 €3 142 €17 518 €---
2023 643 €5 226 €2 707 €18 417 €---
2124 116 €4 775 €2 256 €19 341 €---
2224 598 €4 308 €1 790 €20 290 €---
2325 090 €3 825 €1 306 €21 265 €---
2425 592 €3 325 €806 €22 267 €---
2526 103 €2 806 €288 €23 297 €---
TOTAL519 823 €249 208 €128 459 €270 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 408 €-6 420 €+9 828 €
2+3 408 €0 €+3 408 €
3+3 408 €0 €+3 408 €
4+3 408 €0 €+3 408 €
5+3 408 €0 €+3 408 €
6+3 408 €+421 €+2 987 €
7+3 408 €+2 527 €+881 €
8+3 408 €+2 723 €+685 €
9+3 408 €+2 924 €+484 €
10+3 408 €+3 130 €+278 €
11+3 408 €+3 341 €+67 €
12+3 408 €+3 559 €-151 €
13+3 408 €+3 782 €-374 €
14+3 408 €+4 012 €-604 €
15+3 408 €+4 247 €-839 €
16+3 408 €+4 489 €-1 081 €
17+3 408 €+4 738 €-1 330 €
18+3 408 €+4 993 €-1 585 €
19+3 408 €+5 256 €-1 848 €
20+3 408 €+5 525 €-2 117 €
21+3 408 €+5 802 €-2 394 €
22+3 408 €+6 087 €-2 679 €
23+3 408 €+6 379 €-2 971 €
24+3 408 €+6 680 €-3 272 €
25+3 408 €+6 989 €-3 581 €
Total+85 200 €+81 185 €+4 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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