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Appartement F3

VilleFresse-sur-Moselle (88)
Surface65m²
Coût Total88 500€
Loyer Annuel5 316€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

"À VENDRE URGEMMENT : Appartement F3 dans les Vosges avec extérieur + garage. Idéal pour y vivre à l’année ou le louer en saisonnier. je cherche un acheteur sérieux prêt à conclure sans délai. Contactez-moi

Ville : Fresse-sur-Moselle
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88160
Coordonnées : 47.864010, 6.799620
Total : 88 500€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 84 900€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.48€ - 8.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 443€/mois
Loyer annuel estimé : 5316€/an
Fourchette totale : 356€ - 551€/mois
Fourchette annuelle : 4273€ - 6614€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 022,71 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 476 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-21 476€ (-32.3%)
Marge achat-revente :-22 024€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 995,90€
Coût de l'assurance :7 743,75€
Taxe foncière : 531,61€/an
Soit par mois : 44,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 443,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fresse-sur-Moselle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 316 €/an
Calcul : 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 532 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 712 €
Revenus locatifs : +5 316 €
Charges déductibles : -43 712 €
Résultat foncier Année 1 : -38 396 €(Déficit de 38 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 812 €/an
Revenus locatifs : +5 316 €
Charges déductibles : -3 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 504 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16995.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 316 €43 715 €2 974 €-38 399 €21 400 €16 999 €16 999 €
25 422 €3 736 €2 895 €1 686 €--15 312 €
35 531 €3 654 €2 813 €1 877 €--13 436 €
45 642 €3 570 €2 728 €2 072 €--11 364 €
55 754 €3 482 €2 641 €2 272 €--9 092 €
65 869 €3 392 €2 551 €2 477 €--6 615 €
75 987 €3 298 €2 457 €2 688 €--3 926 €
86 107 €3 202 €2 360 €2 905 €--1 021 €
96 229 €3 101 €2 260 €3 127 €---
106 353 €2 998 €2 156 €3 355 €---
116 480 €2 891 €2 049 €3 590 €---
126 610 €2 780 €1 938 €3 830 €---
136 742 €2 665 €1 824 €4 077 €---
146 877 €2 546 €1 705 €4 331 €---
157 015 €2 424 €1 582 €4 591 €---
167 155 €2 297 €1 455 €4 858 €---
177 298 €2 165 €1 324 €5 133 €---
187 444 €2 029 €1 188 €5 414 €---
197 593 €1 889 €1 047 €5 704 €---
207 745 €1 743 €902 €6 001 €---
217 899 €1 593 €751 €6 307 €---
228 057 €1 437 €596 €6 620 €---
238 219 €1 276 €435 €6 943 €---
248 383 €1 109 €268 €7 274 €---
258 551 €937 €96 €7 614 €---
TOTAL170 277 €103 930 €42 996 €66 347 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 116 €-6 420 €+7 536 €
2+1 116 €0 €+1 116 €
3+1 116 €0 €+1 116 €
4+1 116 €0 €+1 116 €
5+1 116 €0 €+1 116 €
6+1 116 €0 €+1 116 €
7+1 116 €0 €+1 116 €
8+1 116 €0 €+1 116 €
9+1 116 €+632 €+484 €
10+1 116 €+1 007 €+109 €
11+1 116 €+1 077 €+39 €
12+1 116 €+1 149 €-33 €
13+1 116 €+1 223 €-107 €
14+1 116 €+1 299 €-183 €
15+1 116 €+1 377 €-261 €
16+1 116 €+1 457 €-341 €
17+1 116 €+1 540 €-424 €
18+1 116 €+1 624 €-508 €
19+1 116 €+1 711 €-595 €
20+1 116 €+1 800 €-684 €
21+1 116 €+1 892 €-776 €
22+1 116 €+1 986 €-870 €
23+1 116 €+2 083 €-967 €
24+1 116 €+2 182 €-1 066 €
25+1 116 €+2 284 €-1 168 €
Total+27 900 €+19 904 €+7 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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