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Appartement à vendre

VilleBergerac (24)
Surface100m²
Coût Total168 108€
Loyer Annuel12 283€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 200 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 382 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, 2 balcons

Au pied des commodités, appartement à faire revivre situé en hyper centre au 2ème étage avec ascenseur, garage à vélo et cave. Il offre entrée avec grands placards, cuisine séparée, buanderie, salle à manger pouvant être transformée en chambre, séjour lumineux, deux chambres et salle de bain. Appartement traversant avec 2 balcons.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.848440, 0.473590
Total : 168 108€
Prix d'acquisition : 138 200€
Travaux : 18 852€
Valeur du bien : 157 052€
Frais de notaire : 11 056€
Coût estimé : 11 056€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12283€/an
Fourchette totale : 760€ - 1378€/mois
Fourchette annuelle : 9124€ - 16536€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,24 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 324 €
Prix d'achat :138 200 €
Décote à l'achat :+1 876€ (+1.4%)
Marge achat-revente :-31 784€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 108€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,23€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 870,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 134,42€
Coût de l'assurance :11 767,56€
Taxe foncière : 1 228,31€/an
Soit par mois : 102,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 228,67€/mois
Soit par an : 2 744,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 023,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 201,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 852 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Entretien parquet: 25 m² × 8€/m² = 200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 152€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Entretien parquet: 24 m² × 8€/m² = 192€, Main d'œuvre: 48€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 283 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 108 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 744 €/an
Calcul : 229 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 852 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 905 €
Revenus locatifs : +12 283 €
Charges déductibles : -28 905 €
Résultat foncier Année 1 : -16 622 €(Déficit de 16 622 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 053 €/an
Revenus locatifs : +12 283 €
Charges déductibles : -10 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5921.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 830 €(65% de 138 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 267 €/an
Calcul : 89 830 € × 3,636% = 3 267 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 283 €28 910 €5 615 €-16 627 €10 700 €5 927 €5 927 €
212 529 €9 909 €5 466 €2 620 €--3 307 €
312 779 €9 754 €5 311 €3 025 €--281 €
413 035 €9 594 €5 151 €3 441 €---
513 296 €9 429 €4 986 €3 867 €---
613 561 €9 257 €4 814 €4 304 €---
713 833 €9 080 €4 637 €4 752 €---
814 109 €8 897 €4 454 €5 212 €---
914 392 €8 708 €4 265 €5 683 €---
1014 679 €8 512 €4 069 €6 167 €---
1114 973 €8 310 €3 867 €6 663 €---
1215 272 €8 100 €3 657 €7 172 €---
1315 578 €7 884 €3 440 €7 694 €---
1415 889 €7 659 €3 216 €8 230 €---
1516 207 €7 428 €2 985 €8 780 €---
1616 531 €7 188 €2 745 €9 344 €---
1716 862 €6 940 €2 497 €9 922 €---
1817 199 €6 683 €2 240 €10 516 €---
1917 543 €6 418 €1 975 €11 125 €---
2017 894 €6 143 €1 700 €11 751 €---
2118 252 €5 860 €1 417 €12 392 €---
2218 617 €5 566 €1 123 €13 051 €---
2318 989 €5 262 €819 €13 727 €---
2419 369 €4 948 €505 €14 421 €---
2519 757 €4 623 €180 €15 133 €---
TOTAL393 430 €211 062 €81 134 €182 369 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 579 €-3 210 €+5 789 €
2+2 579 €0 €+2 579 €
3+2 579 €0 €+2 579 €
4+2 579 €+948 €+1 631 €
5+2 579 €+1 160 €+1 419 €
6+2 579 €+1 291 €+1 288 €
7+2 579 €+1 426 €+1 153 €
8+2 579 €+1 564 €+1 015 €
9+2 579 €+1 705 €+874 €
10+2 579 €+1 850 €+729 €
11+2 579 €+1 999 €+580 €
12+2 579 €+2 152 €+427 €
13+2 579 €+2 308 €+271 €
14+2 579 €+2 469 €+110 €
15+2 579 €+2 634 €-55 €
16+2 579 €+2 803 €-224 €
17+2 579 €+2 977 €-398 €
18+2 579 €+3 155 €-576 €
19+2 579 €+3 338 €-759 €
20+2 579 €+3 525 €-946 €
21+2 579 €+3 718 €-1 139 €
22+2 579 €+3 915 €-1 336 €
23+2 579 €+4 118 €-1 539 €
24+2 579 €+4 326 €-1 747 €
25+2 579 €+4 540 €-1 961 €
Total+64 475 €+54 711 €+9 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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