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Achat maison

Bien expiré
VilleVouzailles (86)
Surface160m²
Coût Total1 427 440€
Loyer Annuel15 086€
Rentabilité1.06%
Cashflow/mois-6 317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 862,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans un petit village aux portes de Vouzailles à Maisonneuve, agrèable propriété composée de plusieurs logements.  Maison principale de 106m² offrant une belle pièce de vie de 50m² avec cuisine récente équipée et poêle à bois. Trois chambres, salle de douches, wc séparé, buanderie fonctionnelle. Terrasse couverte par véranda.  Chauffage au sol. Huisseries en double vitrage, électricité refaite.  Une petite maison indépendante à usage de gîte offrant pièce de vie avec cuisine, salle de douches avec wc et chambre à l'étage.  Une autre maisonnette à rénover pouvant servir d'atelier.  Beau parc de plus de 2000m² clos et arboré avec portail électrique.  Des dépendances complétent cet ensemble : garages, bûcher, petits toits .. 

Ville : Vouzailles
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86170
Coordonnées : 46.701640, 0.112060
Total : 1 427 440€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 1 278 400€
Valeur du bien : 1 416 400€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1257€/mois
Loyer annuel estimé : 15086€/an
Fourchette totale : 984€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 11808€ - 19274€/an
Rentabilité brute :1.06%
Fourchette de rentabilité :0.83% - 1.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 427 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 031,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :416,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 448,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :682 095,02€
Coût de l'assurance :124 901,00€
Taxe foncière : 1 508,61€/an
Soit par mois : 125,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 257,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 573,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 316,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à niveau du système de chauffage au sol pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage à vérifier pour assurer un bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 278 400 €(7 990 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 273 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 106 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement) + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 500€
    Rénovation des 3 chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon/Pièces de vie:900€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 273 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 086 €/an
Calcul : 1 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 47 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 427 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 996 €/an
Calcul : 416 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 509 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 278 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 332 111 €
Revenus locatifs : +15 086 €
Charges déductibles : -1 332 111 €
Résultat foncier Année 1 : -1 317 025 €(Déficit de 1 317 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 295 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 53 711 €/an
Revenus locatifs : +15 086 €
Charges déductibles : -53 711 €
Résultat foncier Années 2+ : -38 625 €/an(Déficit de 38 625 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1263504.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 086 €1 332 157 €47 253 €-1 317 071 €21 400 €1 295 671 €1 295 671 €
215 388 €52 494 €45 990 €-37 106 €6 505 €30 602 €1 326 273 €
315 696 €51 188 €44 683 €-35 493 €6 505 €28 988 €1 355 261 €
416 010 €49 838 €43 333 €-33 828 €6 505 €27 323 €1 382 584 €
516 330 €48 441 €41 937 €-32 111 €6 505 €25 607 €1 408 191 €
616 656 €46 997 €40 493 €-30 341 €6 505 €23 836 €1 432 027 €
716 989 €45 504 €39 000 €-28 515 €6 505 €22 010 €1 454 037 €
817 329 €43 960 €37 456 €-26 631 €6 505 €20 126 €1 474 164 €
917 676 €42 364 €35 859 €-24 688 €6 505 €18 184 €1 492 347 €
1018 029 €40 713 €34 209 €-22 684 €6 505 €16 179 €1 508 527 €
1118 390 €39 006 €32 502 €-20 617 €6 505 €14 112 €1 522 639 €
1218 758 €37 242 €30 737 €-18 484 €6 505 €11 979 €238 947 €
1319 133 €35 417 €28 912 €-16 284 €6 505 €9 779 €218 124 €
1419 515 €33 530 €27 025 €-14 014 €6 505 €7 509 €196 646 €
1519 906 €31 578 €25 074 €-11 673 €6 505 €5 168 €174 490 €
1620 304 €29 561 €23 056 €-9 257 €6 505 €2 752 €151 635 €
1720 710 €27 474 €20 970 €-6 764 €6 505 €260 €128 059 €
1821 124 €25 317 €18 813 €-4 193 €4 193 €-106 049 €
1921 547 €23 087 €16 582 €-1 540 €1 540 €-85 922 €
2021 978 €20 780 €14 276 €1 197 €--66 541 €
2122 417 €18 395 €11 891 €4 022 €--47 538 €
2222 866 €15 929 €9 425 €6 936 €--30 511 €
2323 323 €13 379 €6 875 €9 944 €--15 525 €
2423 789 €10 742 €4 238 €13 047 €--2 478 €
2524 265 €8 016 €1 511 €16 249 €---
TOTAL483 213 €2 123 111 €682 095 €-1 639 899 €131 208 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 39 362 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 639 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 168 €-6 420 €+9 588 €
2+3 168 €-1 951 €+5 119 €
3+3 168 €-1 951 €+5 119 €
4+3 168 €-1 951 €+5 119 €
5+3 168 €-1 951 €+5 119 €
6+3 168 €-1 951 €+5 119 €
7+3 168 €-1 951 €+5 119 €
8+3 168 €-1 951 €+5 119 €
9+3 168 €-1 951 €+5 119 €
10+3 168 €-1 951 €+5 119 €
11+3 168 €-1 951 €+5 119 €
12+3 168 €-1 951 €+5 119 €
13+3 168 €-1 951 €+5 119 €
14+3 168 €-1 951 €+5 119 €
15+3 168 €-1 951 €+5 119 €
16+3 168 €-1 951 €+5 119 €
17+3 168 €-1 951 €+5 119 €
18+3 168 €-1 258 €+4 426 €
19+3 168 €-462 €+3 630 €
20+3 168 €0 €+3 168 €
21+3 168 €0 €+3 168 €
22+3 168 €0 €+3 168 €
23+3 168 €0 €+3 168 €
24+3 168 €0 €+3 168 €
25+3 168 €+4 131 €-963 €
Total+79 200 €-35 231 €+114 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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