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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLézignan-Corbières (11)
Surface125m²
Coût Total154 992€
Loyer Annuel14 228€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 799,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 4 chambres, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

Maison de ville de 125 m² habitables, située au calme au fond d'une impasse, avec combles aménageables. La toiture a été récemment refaite, mais l'intérieur est entièrement à rénover, offrant un fort potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée : cuisine, chaufferie, salon et pièce aveugle, avec possibilité de créer une grande pièce de vie ouverte. À l'étage : 4 chambres, une salle d'eau et un espace modulable (possibilité 2e salle d'eau ou suite parentale). Combles partiellement aménageables pour un espace supplémentaire. Idéal pour résidence principale ou projet d'investissement. Prix : 99 000 € DPE : D.

Ville : Lézignan-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.198420, 2.761966
Total : 154 992€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 47 100€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14228€/an
Fourchette totale : 896€ - 1568€/mois
Fourchette annuelle : 10757€ - 18819€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,33 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 916 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-98 016€ (-49.5%)
Marge achat-revente :42 924€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 299,67€
Coût de l'assurance :13 561,80€
Taxe foncière : 1 422,80€/an
Soit par mois : 118,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer le score énergétique.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : mise à jour des éléments de cuisine, peinture et carrelage.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger : peinture et carrelage.
Quantité: 1 salle à manger (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 000€
    Isolation des combles: 125 m² × 40€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 60€ = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 1 salon (15 m²) × 60€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:960€
    Rafraîchissement salle à manger: 1 salle à manger (12 m²) × 80€ = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lézignan-Corbières. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 228 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 992 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 268 €
Revenus locatifs : +14 228 €
Charges déductibles : -54 268 €
Résultat foncier Année 1 : -40 040 €(Déficit de 40 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 168 €/an
Revenus locatifs : +14 228 €
Charges déductibles : -7 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18639.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 228 €54 273 €5 208 €-40 045 €21 400 €18 645 €18 645 €
214 513 €7 035 €5 069 €7 478 €--11 167 €
314 803 €6 892 €4 926 €7 911 €--3 256 €
415 099 €6 744 €4 778 €8 355 €---
515 401 €6 591 €4 625 €8 810 €---
615 709 €6 432 €4 467 €9 277 €---
716 023 €6 268 €4 303 €9 755 €---
816 344 €6 099 €4 134 €10 245 €---
916 670 €5 923 €3 958 €10 747 €---
1017 004 €5 742 €3 777 €11 262 €---
1117 344 €5 554 €3 589 €11 790 €---
1217 691 €5 360 €3 395 €12 331 €---
1318 045 €5 159 €3 194 €12 885 €---
1418 405 €4 951 €2 986 €13 454 €---
1518 774 €4 736 €2 771 €14 037 €---
1619 149 €4 514 €2 549 €14 635 €---
1719 532 €4 284 €2 319 €15 248 €---
1819 923 €4 046 €2 081 €15 877 €---
1920 321 €3 800 €1 834 €16 522 €---
2020 728 €3 545 €1 580 €17 183 €---
2121 142 €3 281 €1 316 €17 861 €---
2221 565 €3 009 €1 043 €18 556 €---
2321 996 €2 726 €761 €19 270 €---
2422 436 €2 435 €469 €20 002 €---
2522 885 €2 133 €167 €20 752 €---
TOTAL455 728 €171 532 €75 300 €284 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 988 €-6 420 €+9 408 €
2+2 988 €0 €+2 988 €
3+2 988 €0 €+2 988 €
4+2 988 €+1 530 €+1 458 €
5+2 988 €+2 643 €+345 €
6+2 988 €+2 783 €+205 €
7+2 988 €+2 926 €+62 €
8+2 988 €+3 073 €-85 €
9+2 988 €+3 224 €-236 €
10+2 988 €+3 379 €-391 €
11+2 988 €+3 537 €-549 €
12+2 988 €+3 699 €-711 €
13+2 988 €+3 866 €-878 €
14+2 988 €+4 036 €-1 048 €
15+2 988 €+4 211 €-1 223 €
16+2 988 €+4 391 €-1 403 €
17+2 988 €+4 574 €-1 586 €
18+2 988 €+4 763 €-1 775 €
19+2 988 €+4 956 €-1 968 €
20+2 988 €+5 155 €-2 167 €
21+2 988 €+5 358 €-2 370 €
22+2 988 €+5 567 €-2 579 €
23+2 988 €+5 781 €-2 793 €
24+2 988 €+6 000 €-3 012 €
25+2 988 €+6 226 €-3 238 €
Total+74 700 €+85 259 €+-10 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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