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Détails du bien

VilleÉcouen (95)
Surface55
Coût Total177 742
Loyer Annuel13 607
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 543,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Christophe Faivre vous propose: Appartement Cosy avec Mezzanine à Écouen - Idéal Premier Achat

Découvrez ce charmant appartement situé au cOEur d'Écouen d'une surface au sol de 55m² (30m² loi Carrez), niché au 3ème étage d'un immeuble de 3 niveaux dans une petite copropriété.

Cet appartement offre un espace de vie confortable et fonctionnel, parfait pour un premier achat.

En entrant dans l'appartement, vous serez accueillis par un espace de vie lumineux et bien agencé comprenant une cuisine aménagée et équipée, un séjour traversant, une salle d'eau avec WC et une mezzanine avec son coin nuit. Cet appartement vous offre une touche moderne et originale avec une atmosphère chaleureuse.

L'appartement bénéficie d'un système de chauffage individuel par radiateurs électriques récents,

Vous profiterez d'un environnement calme et résidentiel, tout en étant proche des commodités du quotidien et des espaces verts. Une petite cour commune vous permettra également de profiter d'un extérieur pour recevoir et organiser des repas entre amis ou en famille durant les beaux jours.

Bon à savoir :

  • Petite copropriété à faibles charges (80 euros/mois).
  • Ravalement fait en 2016.
  • Ballon d'eau chaude 100 litres changé il y a 7 ans.
  • Taxe foncière 747 euros
  • Facture EDF 127 euros/mois
  • Fenêtres double vitrage.
  • Aucun vis-à-vis
  • Vue dégagée
  • Pas de gros travaux à prévoir.

Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement cosy à Écouen. Contactez-moi pour organiser une visite dès maintenant !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 7 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 80 euros par mois (soit 960 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 430 et classe CLIMAT C indice 14. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe Faivre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 890248867, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Écouen
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95440
Total : 177 742
Prix d'acquisition : 139 900
Travaux : 26 650
Valeur du bien : 166 550
Frais de notaire : 11 192
Coût estimé : 11 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 20.62€/m²/mois
Fourchette : 17.29€ - 24.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13607€/an
Fourchette totale : 951€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 11414€ - 16221€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 862,82 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 455
Prix d'achat :139 900
Décote à l'achat :-17 555 (-11.1%)
Marge achat-revente :-20 287€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 742
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 918,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 671,39
Coût de l'assurance :15 108,07
Taxe foncière : 747,00€/an
Soit par mois : 62,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 133,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 650(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:600
    Peinture murs/plafonds chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Cuisine:500
    Peinture murs/plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Salon:1 250
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Écouen (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 607 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 737 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 742 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 604 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 698
Revenus locatifs : +13 607
Charges déductibles : -34 698
Résultat foncier Année 1 : -21 092(Déficit de 21 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 092
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 048 €/an
Revenus locatifs : +13 607
Charges déductibles : -8 048
Résultat foncier Années 2+ : 5 558 €/an
Prix d'achat du bien : 139 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 60734 7045 743-21 09721 097 €--
213 8797 8995 5875 980---
314 1567 7385 4276 418---
414 4407 5735 2616 867---
514 7287 4025 0907 327---
615 0237 2254 9147 798---
715 3237 0424 7318 281---
815 6306 8534 5428 776---
915 9426 6584 3479 284---
1016 2616 4574 1469 804---
1116 5866 2493 93710 338---
1216 9186 0343 72210 884---
1317 2575 8123 50011 445---
1417 6025 5823 27112 020---
1517 9545 3453 03312 609---
1618 3135 1002 78813 213---
1718 6794 8462 53513 833---
1819 0534 5852 27414 468---
1919 4344 3152 00315 119---
2019 8224 0351 72415 787---
2120 2193 7471 43516 472---
2220 6233 4491 13717 175---
2321 0363 14182917 895---
2421 4562 82251118 634---
2521 8862 49418219 392---
TOTAL435 827167 10482 671268 72221 097Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 329
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 722
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 857-6 329+9 186
2+2 857+1 794+1 063
3+2 857+1 925+932
4+2 857+2 060+797
5+2 857+2 198+659
6+2 857+2 339+518
7+2 857+2 484+373
8+2 857+2 633+224
9+2 857+2 785+72
10+2 857+2 941-84
11+2 857+3 101-244
12+2 857+3 265-408
13+2 857+3 434-577
14+2 857+3 606-749
15+2 857+3 783-926
16+2 857+3 964-1 107
17+2 857+4 150-1 293
18+2 857+4 340-1 483
19+2 857+4 536-1 679
20+2 857+4 736-1 879
21+2 857+4 942-2 085
22+2 857+5 152-2 295
23+2 857+5 369-2 512
24+2 857+5 590-2 733
25+2 857+5 818-2 961
Total+71 425+80 617+-9 192
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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