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Maison 6 pièces 92 m²

VilleCros-de-Montvert (15)
Surface92
Coût Total143 720
Loyer Annuel7 500
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 641,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne à rénover avec annexes et terrain

Jean-philippe Teuliere vous propose ce bien :

Vous recherchez une maison de Campagne à rénover , je vous invite à découvrir cet ensemble comprenant 1 maison d'habitation, 3 annexes (loges à cochons - poulailler, 2 hangars) , four à pain. Ici, aucun voisin, terrain de 3000 m2 avec jolie vue dégagée . La maison se compose d'une grande pièce de vie avec cantou, 1 souillarde, 1 WC , 1 Salle d'eau (récente), 3 chambres et un salon avec cheminée. A l'étage , un plateau aménageable de 100m2. Toiture avec jolie charpente couverture en lauzes ( à revoir) et tuiles ciment, murs en pierres crépis, huisseries bois double vitrage ancien, porte entrée PVC récente, électricité correcte, assainissement individuel (à revoir). Chauffage fuel + insert bois. Les annexes représentent un atout (travaux de toiture nécessaires) pour valoriser l'ensemble. Environnement calme, commerces et services à 20 minutes de Laroquebrou.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB2508881348 Date de réalisation du diagnostic : 02/07/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Cros-de-Montvert
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15150
Coordonnées : 45.054756, 2.148451
Total : 143 720
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 80 000
Valeur du bien : 139 000
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7500€/an
Fourchette totale : 455€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 5463€ - 10297€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :76 666
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :-17 666 (-23.0%)
Marge achat-revente :-67 054€ (-87.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :53,90€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 766,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 053,33
Coût de l'assurance :16 168,50
Taxe foncière : 750,03€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture en lauzes et tuiles ciment
Quantité: surface toiture à estimer
Raison: DPE G - Maison - Réparation nécessaire pour éviter les infiltrations et améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries bois double vitrage ancien par des fenêtres performantes
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 21 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 92 m²
Raison: Électricité correcte mais à vérifier pour conformité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Révision
Révision de l'assainissement individuel
Quantité: 1 installation
Raison: DPE G - Maison - Assainissement à revoir pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 000(870 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:15 600
    Réparation toiture: 92 m² × 170€/m² = 15600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:17 000
    Rénovation cuisine complète: 21 m² × 700€/m² = 14700€, Électroménager: 1300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:10 000
    Mise aux normes électricité: 92 m² × 100€/m² = 9200€, Main d'œuvre: 800€
  • Assainissement - Révision:1 500
    Révision assainissement: 1 installation × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cros-de-Montvert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 42 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 500 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 720 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 235
Revenus locatifs : +7 500
Charges déductibles : -86 235
Résultat foncier Année 1 : -78 735(Déficit de 78 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 235 €/an
Revenus locatifs : +7 500
Charges déductibles : -6 235
Résultat foncier Années 2+ : 1 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57335.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 50086 2404 843-78 74021 400 €57 340 €57 340 €
27 6506 1124 7151 539--55 801 €
37 8035 9794 5821 825--53 976 €
47 9595 8414 4442 118--51 858 €
58 1195 6994 3022 420--49 439 €
68 2815 5524 1552 729--46 710 €
78 4475 4004 0033 047--43 663 €
88 6155 2423 8453 373--40 289 €
98 7885 0793 6823 709--36 580 €
108 9644 9103 5144 053--32 527 €
119 1434 7363 3394 407--28 120 €
129 3264 5553 1594 770---
139 5124 3692 9725 144---
149 7024 1752 7795 527---
159 8963 9752 5795 921---
1610 0943 7692 3726 326---
1710 2963 5552 1586 742---
1810 5023 3331 9367 169---
1910 7123 1041 7077 608---
2010 9272 8671 4708 060---
2111 1452 6221 2258 523---
2211 3682 3689719 000---
2311 5952 1057099 490---
2411 8271 8344379 994---
2512 0641 55315610 511---
TOTAL240 237184 97370 05355 26421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 264
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575-6 420+7 995
2+1 5750+1 575
3+1 5750+1 575
4+1 5750+1 575
5+1 5750+1 575
6+1 5750+1 575
7+1 5750+1 575
8+1 5750+1 575
9+1 5750+1 575
10+1 5750+1 575
11+1 5750+1 575
12+1 575+1 431+144
13+1 575+1 543+32
14+1 575+1 658-83
15+1 575+1 776-201
16+1 575+1 898-323
17+1 575+2 023-448
18+1 575+2 151-576
19+1 575+2 282-707
20+1 575+2 418-843
21+1 575+2 557-982
22+1 575+2 700-1 125
23+1 575+2 847-1 272
24+1 575+2 998-1 423
25+1 575+3 153-1 578
Total+39 375+25 015+14 360
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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