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Appartement 6 pièces 180 m²

VilleToul (54)
Surface180
Coût Total221 040
Loyer Annuel17 496
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 044,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 180,7 m²

TOUL Secteur République. Appartement spacieux de 180 m2 réparti sur deux niveaux. Il comprend au total quatre chambres, dont certaines offrent de beaux volumes, Une chambre parentale récente avec salle d'eau et espace dressing. Le rez-de-chaussée accueille un grand espace de vie comprenant un salon séjour ouvert sur la salle à manger, une cuisine équipée ainsi qu'un espace bureau offrant un cadre convivial et lumineux. La disposition des pièces permet une circulation fluide et un agencement fonctionnel, adapté à une vie de famille. L'ensemble présente de belles surfaces, une bonne luminosité, et des espaces de vie bien définis tout en conservant une atmosphère ouverte et accueillante. Appartement rare sur le marché du Toulois de part sa surface et son emplacement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : V1698 Date de réalisation du diagnostic : 27/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 970 € et 2 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.674390, 5.886080
Total : 221 040
Prix d'acquisition : 188 000
Travaux : 18 000
Valeur du bien : 206 000
Frais de notaire : 15 040
Coût estimé : 15 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17496€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1782€/mois
Fourchette annuelle : 14314€ - 21385€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 169,54 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 517
Prix d'achat :188 000
Décote à l'achat :-22 517 (-10.7%)
Marge achat-revente :-10 523€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 157,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 387,74
Coût de l'assurance :18 788,40
Taxe foncière : 1 749,58€/an
Soit par mois : 145,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 303,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (environ 40 m²): 40€/m² × 40 = 1600€, Main d'œuvre: 60€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds cuisine (environ 10 m²): 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds salon (environ 55 m²): 40€/m² × 55 = 2200€, Main d'œuvre: 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toul (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 496 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 040 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 921
Revenus locatifs : +17 496
Charges déductibles : -27 921
Résultat foncier Année 1 : -10 425(Déficit de 10 425 €)
Imputable sur revenu global : 10 425
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 921 €/an
Revenus locatifs : +17 496
Charges déductibles : -9 921
Résultat foncier Années 2+ : 7 575 €/an
Prix d'achat du bien : 188 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 49627 9287 427-10 43210 432 €--
217 8469 7317 2308 115---
318 2039 5277 0268 676---
418 5679 3166 8159 251---
518 9389 0976 5969 841---
619 3178 8726 37010 445---
719 7038 6386 13711 065---
820 0978 3965 89511 701---
920 4998 1465 64512 353---
1020 9097 8875 38613 022---
1121 3277 6205 11813 708---
1221 7547 3434 84214 411---
1322 1897 0564 55515 133---
1422 6336 7604 25915 873---
1523 0856 4533 95216 632---
1623 5476 1363 63517 411---
1724 0185 8083 30718 210---
1824 4985 4682 96719 030---
1924 9885 1172 61619 871---
2025 4884 7542 25320 734---
2125 9984 3781 87721 620---
2226 5183 9891 48822 529---
2327 0483 5871 08623 461---
2427 5893 17066924 419---
2528 1412 74023925 401---
TOTAL560 396187 916107 388372 48010 432Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 130
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 480
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 674-3 130+6 804
2+3 674+2 434+1 240
3+3 674+2 603+1 071
4+3 674+2 775+899
5+3 674+2 952+722
6+3 674+3 134+540
7+3 674+3 320+354
8+3 674+3 510+164
9+3 674+3 706-32
10+3 674+3 907-233
11+3 674+4 112-438
12+3 674+4 323-649
13+3 674+4 540-866
14+3 674+4 762-1 088
15+3 674+4 990-1 316
16+3 674+5 223-1 549
17+3 674+5 463-1 789
18+3 674+5 709-2 035
19+3 674+5 961-2 287
20+3 674+6 220-2 546
21+3 674+6 486-2 812
22+3 674+6 759-3 085
23+3 674+7 038-3 364
24+3 674+7 326-3 652
25+3 674+7 620-3 946
Total+91 850+111 744+-19 894
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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