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Maison

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface104m²
Coût Total66 180€
Loyer Annuel9 255€
Rentabilité13.98%
Cashflow/mois+344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 533,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 5 pièces, 3 chambres, 1196 m² de terrain

Fiche Id-VIZ182585 : Nichée dans un environnement paisible et verdoyant, cette maison offre un cadre de vie privilégié où calme et sérénité se conjuguent avec la proximité des commodités du quotidien. À seulement quelques minutes des commerces, des écoles et des principaux services, elle constitue un compromis idéal les personnes souhaitant profiter de la tranquillité de la campagne sans renoncer au confort de la vie pratique. Cette propriété séduira par son environnement préservé, son potentiel et ses nombreux atouts. Que vous recherchiez une résidence principale, une maison familiale ou un lieu de vie propice à la détente, elle saura répondre à vos attentes. Les atouts : environnement calme et champêtre, proximité des commerces, écoles et services cadre de vie agréable et verdoyant, ,idéale pour une famille ou pour les amoureux de la nature, accès rapide aux principaux axes de circulation Un bien rare qui vous permettra de profiter d'un cadre de vie privilégié, où la nature est omniprésente. - Mentions légales : Proposé à la vente à 55500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie F : 375 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.191530, 2.237839
Total : 66 180€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 6 240€
Valeur du bien : 61 740€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9255€/an
Fourchette totale : 591€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7088€ - 12085€/an
Rentabilité brute :13.98%
Fourchette de rentabilité :10.71% - 18.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :777,78 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 889 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-25 389€ (-31.4%)
Marge achat-revente :14 709€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :330,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :19,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 349,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 000,97€
Coût de l'assurance :5 790,75€
Taxe foncière : 925,51€/an
Soit par mois : 77,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 427,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :344,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 240 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 240€
    Isolation combles: 104 m² × 60€/m² = 6240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 240€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 240€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 255 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 180 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 232 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 671 €
Revenus locatifs : +9 255 €
Charges déductibles : -9 671 €
Résultat foncier Année 1 : -416 €(Déficit de 416 €)
Imputable sur revenu global : 416 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 431 €/an
Revenus locatifs : +9 255 €
Charges déductibles : -3 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 824 €/an
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 255 €9 673 €2 276 €-418 €418 €--
29 440 €3 374 €2 216 €6 067 €---
39 629 €3 312 €2 155 €6 317 €---
49 822 €3 248 €2 090 €6 574 €---
510 018 €3 181 €2 024 €6 837 €---
610 218 €3 113 €1 955 €7 106 €---
710 423 €3 041 €1 884 €7 381 €---
810 631 €2 968 €1 811 €7 663 €---
910 844 €2 891 €1 734 €7 952 €---
1011 061 €2 813 €1 655 €8 248 €---
1111 282 €2 731 €1 574 €8 551 €---
1211 508 €2 646 €1 489 €8 861 €---
1311 738 €2 558 €1 401 €9 179 €---
1411 972 €2 468 €1 311 €9 505 €---
1512 212 €2 374 €1 217 €9 838 €---
1612 456 €2 277 €1 119 €10 180 €---
1712 705 €2 176 €1 019 €10 529 €---
1812 959 €2 072 €914 €10 888 €---
1913 219 €1 964 €807 €11 255 €---
2013 483 €1 852 €695 €11 631 €---
2113 753 €1 736 €579 €12 016 €---
2214 028 €1 616 €459 €12 411 €---
2314 308 €1 492 €335 €12 816 €---
2414 594 €1 364 €207 €13 230 €---
2514 886 €1 231 €74 €13 655 €---
TOTAL296 443 €68 169 €33 001 €228 273 €418 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 125 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 944 €-125 €+2 069 €
2+1 944 €+1 820 €+124 €
3+1 944 €+1 895 €+49 €
4+1 944 €+1 972 €-28 €
5+1 944 €+2 051 €-107 €
6+1 944 €+2 132 €-188 €
7+1 944 €+2 214 €-270 €
8+1 944 €+2 299 €-355 €
9+1 944 €+2 386 €-442 €
10+1 944 €+2 474 €-530 €
11+1 944 €+2 565 €-621 €
12+1 944 €+2 658 €-714 €
13+1 944 €+2 754 €-810 €
14+1 944 €+2 851 €-907 €
15+1 944 €+2 951 €-1 007 €
16+1 944 €+3 054 €-1 110 €
17+1 944 €+3 159 €-1 215 €
18+1 944 €+3 266 €-1 322 €
19+1 944 €+3 376 €-1 432 €
20+1 944 €+3 489 €-1 545 €
21+1 944 €+3 605 €-1 661 €
22+1 944 €+3 723 €-1 779 €
23+1 944 €+3 845 €-1 901 €
24+1 944 €+3 969 €-2 025 €
25+1 944 €+4 097 €-2 153 €
Total+48 600 €+68 482 €+-19 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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