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Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface118m²
Coût Total279 500€
Loyer Annuel16 542€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-485€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 779,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 36 m²), 2 chambres, Entrée séparée, calme

A deux pas de la Place du Vieux-Marché. Niché au 3ème et dernier étage d'un immeuble de caractère, au calme, cet appartement est idéal pour l'aménager à votre image. Ce duplex T4 de 118m2 au sol (94m2 Carrez) vous séduira par son agencement et ses beaux volumes.

Au premier niveau : Une entrée desservant le séjour, une grande chambre, cuisine, salle d'eau et WC.

A l'étage en duplex : un palier distribuant deux chambres, une salle de bains avec WC

LE PLUS: La possibilité d'acquérir un stationnement au sein de la copropriété, un confort exceptionnel dans ce quartier piéton et commerçant. (voir condition à l'agence) Investissement, investisseur, résidence principale .. Prévoir travaux de rénovation. Contact : Théau BOUTIN : Copropriété de 25 lots - dont 14 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2373.50 euros.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.441440, 1.086809
Total : 279 500€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 262 700€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1379€/mois
Loyer annuel estimé : 16542€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1755€/mois
Fourchette annuelle : 12991€ - 21065€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :1144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :354 000 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-144 000€ (-40.7%)
Marge achat-revente :74 500€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :111,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 527,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 235,79€
Coût de l'assurance :33 540,00€
Taxe foncière : 1 654,24€/an
Soit par mois : 137,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 197,79€/mois
Soit par an : 2 373,50€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 378,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 863,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-484,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 118 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec moquette usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:4 200€
    Rénovation salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 542 €/an
Calcul : 1 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 500 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 342 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 654 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 374 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 035 €
Revenus locatifs : +16 542 €
Charges déductibles : -68 035 €
Résultat foncier Année 1 : -51 492 €(Déficit de 51 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 335 €/an
Revenus locatifs : +16 542 €
Charges déductibles : -15 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30092.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 542 €68 044 €9 975 €-51 502 €21 400 €30 102 €30 102 €
216 873 €15 087 €9 717 €1 787 €--28 315 €
317 211 €14 820 €9 450 €2 391 €--25 924 €
417 555 €14 543 €9 174 €3 012 €--22 912 €
517 906 €14 256 €8 887 €3 650 €--19 261 €
618 264 €13 959 €8 589 €4 306 €--14 956 €
718 629 €13 650 €8 281 €4 979 €--9 977 €
819 002 €13 331 €7 961 €5 671 €--4 305 €
919 382 €12 999 €7 630 €6 383 €---
1019 770 €12 656 €7 286 €7 114 €---
1120 165 €12 300 €6 930 €7 865 €---
1220 568 €11 930 €6 561 €8 638 €---
1320 980 €11 548 €6 178 €9 432 €---
1421 399 €11 151 €5 782 €10 249 €---
1521 827 €10 740 €5 370 €11 088 €---
1622 264 €10 313 €4 944 €11 951 €---
1722 709 €9 871 €4 502 €12 838 €---
1823 163 €9 413 €4 043 €13 751 €---
1923 627 €8 937 €3 568 €14 689 €---
2024 099 €8 445 €3 075 €15 654 €---
2124 581 €7 934 €2 565 €16 647 €---
2225 073 €7 405 €2 035 €17 668 €---
2325 574 €6 856 €1 487 €18 718 €---
2426 086 €6 287 €917 €19 799 €---
2526 607 €5 697 €328 €20 911 €---
TOTAL529 859 €332 169 €145 236 €197 690 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 474 €-6 420 €+9 894 €
2+3 474 €0 €+3 474 €
3+3 474 €0 €+3 474 €
4+3 474 €0 €+3 474 €
5+3 474 €0 €+3 474 €
6+3 474 €0 €+3 474 €
7+3 474 €0 €+3 474 €
8+3 474 €0 €+3 474 €
9+3 474 €+623 €+2 851 €
10+3 474 €+2 134 €+1 340 €
11+3 474 €+2 360 €+1 114 €
12+3 474 €+2 591 €+883 €
13+3 474 €+2 830 €+644 €
14+3 474 €+3 075 €+399 €
15+3 474 €+3 326 €+148 €
16+3 474 €+3 585 €-111 €
17+3 474 €+3 851 €-377 €
18+3 474 €+4 125 €-651 €
19+3 474 €+4 407 €-933 €
20+3 474 €+4 696 €-1 222 €
21+3 474 €+4 994 €-1 520 €
22+3 474 €+5 300 €-1 826 €
23+3 474 €+5 616 €-2 142 €
24+3 474 €+5 940 €-2 466 €
25+3 474 €+6 273 €-2 799 €
Total+86 850 €+59 307 €+27 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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