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Duplex à vendre

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface95m²
Coût Total314 092€
Loyer Annuel19 794€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 630,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, Non meublé

Quartier du Plateau – Duplex avec grandes terrasses

Situé dans le quartier du Plateau au pied de l'arrêt de bus ' Le plateau', au sein d'une petite copropriété à 10 minutes à pied de la future ligne 15, découvrez ce bel appartement en duplex offrant de beaux volumes et des espaces extérieurs rares.

Au premier niveau, l'appartement se compose d'une entrée, d'un séjour double lumineux avec possibilité de créer une chambre supplémentaire, d'une cuisine équipée avec accès à une agréable petite terrasse, d'une chambre, d'un dégagement avec placards, d'une salle d'eau et de WC séparés.

À l'étage, vous trouverez un grand dégagement, une chambre, une salle de bains, ainsi qu'une magnifique terrasse de 48 m², idéale pour profiter pleinement des beaux jours. Référence agence : 5319

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.813518, 2.523095
Total : 314 092€
Prix d'acquisition : 249 900€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 294 100€
Frais de notaire : 19 992€
Coût estimé : 19 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1650€/mois
Loyer annuel estimé : 19794€/an
Fourchette totale : 1343€ - 2027€/mois
Fourchette annuelle : 16112€ - 24318€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 389,98 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :322 049 €
Prix d'achat :249 900 €
Décote à l'achat :-72 149€ (-22.4%)
Marge achat-revente :7 957€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 538,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :91,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 630,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 587,03€
Coût de l'assurance :27 483,05€
Taxe foncière : 1 979,40€/an
Soit par mois : 164,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 649,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 795,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Peinture plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 794 €/an
Calcul : 1 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 092 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 510 €
Revenus locatifs : +19 794 €
Charges déductibles : -57 510 €
Résultat foncier Année 1 : -37 716 €(Déficit de 37 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 310 €/an
Revenus locatifs : +19 794 €
Charges déductibles : -13 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16316.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435 €(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 794 €57 520 €10 241 €-37 726 €21 400 €16 326 €16 326 €
220 190 €13 044 €9 966 €7 145 €--9 181 €
320 594 €12 760 €9 681 €7 834 €--1 347 €
421 006 €12 465 €9 387 €8 540 €---
521 426 €12 161 €9 082 €9 265 €---
621 854 €11 847 €8 768 €10 008 €---
722 291 €11 522 €8 443 €10 770 €---
822 737 €11 186 €8 107 €11 551 €---
923 192 €10 839 €7 760 €12 353 €---
1023 656 €10 480 €7 401 €13 176 €---
1124 129 €10 109 €7 031 €14 020 €---
1224 611 €9 726 €6 647 €14 885 €---
1325 104 €9 330 €6 251 €15 774 €---
1425 606 €8 921 €5 842 €16 685 €---
1526 118 €8 498 €5 419 €17 620 €---
1626 640 €8 061 €4 982 €18 580 €---
1727 173 €7 609 €4 530 €19 564 €---
1827 716 €7 142 €4 063 €20 575 €---
1928 271 €6 659 €3 581 €21 611 €---
2028 836 €6 161 €3 082 €22 676 €---
2129 413 €5 645 €2 566 €23 768 €---
2230 001 €5 112 €2 034 €24 889 €---
2330 601 €4 562 €1 483 €26 039 €---
2431 213 €3 993 €914 €27 220 €---
2531 837 €3 405 €326 €28 433 €---
TOTAL634 008 €268 755 €147 587 €365 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 157 €-6 420 €+10 577 €
2+4 157 €0 €+4 157 €
3+4 157 €0 €+4 157 €
4+4 157 €+2 158 €+1 999 €
5+4 157 €+2 779 €+1 378 €
6+4 157 €+3 002 €+1 155 €
7+4 157 €+3 231 €+926 €
8+4 157 €+3 465 €+692 €
9+4 157 €+3 706 €+451 €
10+4 157 €+3 953 €+204 €
11+4 157 €+4 206 €-49 €
12+4 157 €+4 466 €-309 €
13+4 157 €+4 732 €-575 €
14+4 157 €+5 005 €-848 €
15+4 157 €+5 286 €-1 129 €
16+4 157 €+5 574 €-1 417 €
17+4 157 €+5 869 €-1 712 €
18+4 157 €+6 172 €-2 015 €
19+4 157 €+6 483 €-2 326 €
20+4 157 €+6 803 €-2 646 €
21+4 157 €+7 130 €-2 973 €
22+4 157 €+7 467 €-3 310 €
23+4 157 €+7 812 €-3 655 €
24+4 157 €+8 166 €-4 009 €
25+4 157 €+8 530 €-4 373 €
Total+103 925 €+109 576 €+-5 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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