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Duplex à vendre

VilleCoursan (11)
Surface129.74m²
Coût Total168 789€
Loyer Annuel14 000€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 990 €
Surface : 129.74 m²
Prix au m² : 1 117,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 80 m²), 2 chambres, calme, Exposition ouest

Proche Narbonne à 10 min, dans le village de Coursan. Venez visiter cet appartement type loft de plus de 100m² avec poutres apparentes et aux grands volumes. Il se situe au 1er étage d'une petite copropriété. L'appartement est composé en premier lieu d'une grande pièce de vie de plus de 70m² avec cuisine ouverte sur le salon, une chambre avec une douche et placard. Un WC indépendant et une grande salle de bain. Sue un deuxième niveau, vous aurez également un coin mezzanine, une seconde chambre et un espace bureau . L'appartement est également équipé en climatisation réversible! N'attendez plus pour venir le voir! Copropriété de 6 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 266.00 euros. Catherine BOCCACCINO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Coursan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11110
Coordonnées : 43.244132, 3.058738
Total : 168 789€
Prix d'acquisition : 144 990€
Travaux : 12 200€
Valeur du bien : 157 190€
Frais de notaire : 11 599€
Coût estimé : 11 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129.74m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14000€/an
Fourchette totale : 967€ - 1407€/mois
Fourchette annuelle : 11605€ - 16890€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 411,66 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :183 148 €
Prix d'achat :144 990 €
Décote à l'achat :-38 158€ (-20.8%)
Marge achat-revente :14 359€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 789€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 893,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 043,14€
Coût de l'assurance :20 254,68€
Taxe foncière : 1 400,03€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 22,17€/mois
Soit par an : 266,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 166,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement cosmétique recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 200 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coursan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 000 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 789 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 158 €
Revenus locatifs : +14 000 €
Charges déductibles : -20 158 €
Résultat foncier Année 1 : -6 157 €(Déficit de 6 157 €)
Imputable sur revenu global : 6 157 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 958 €/an
Revenus locatifs : +14 000 €
Charges déductibles : -7 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 043 €/an
Prix d'achat du bien : 144 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 244 €(65% de 144 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 244 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 000 €20 163 €5 487 €-6 163 €6 163 €--
214 280 €7 815 €5 339 €6 465 €---
314 566 €7 662 €5 186 €6 904 €---
414 857 €7 505 €5 028 €7 353 €---
515 154 €7 341 €4 865 €7 813 €---
615 458 €7 173 €4 697 €8 285 €---
715 767 €6 998 €4 522 €8 768 €---
816 082 €6 818 €4 342 €9 264 €---
916 404 €6 632 €4 156 €9 771 €---
1016 732 €6 440 €3 964 €10 292 €---
1117 066 €6 241 €3 765 €10 825 €---
1217 408 €6 036 €3 560 €11 372 €---
1317 756 €5 824 €3 348 €11 932 €---
1418 111 €5 604 €3 128 €12 506 €---
1518 473 €5 378 €2 902 €13 095 €---
1618 843 €5 144 €2 667 €13 699 €---
1719 219 €4 902 €2 425 €14 318 €---
1819 604 €4 652 €2 175 €14 952 €---
1919 996 €4 393 €1 917 €15 603 €---
2020 396 €4 126 €1 650 €16 270 €---
2120 804 €3 850 €1 374 €16 954 €---
2221 220 €3 565 €1 089 €17 655 €---
2321 644 €3 270 €794 €18 374 €---
2422 077 €2 965 €489 €19 112 €---
2522 519 €2 651 €174 €19 868 €---
TOTAL448 435 €153 149 €79 043 €295 286 €6 163 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 849 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 940 €-1 849 €+4 789 €
2+2 940 €+1 940 €+1 000 €
3+2 940 €+2 071 €+869 €
4+2 940 €+2 206 €+734 €
5+2 940 €+2 344 €+596 €
6+2 940 €+2 485 €+455 €
7+2 940 €+2 630 €+310 €
8+2 940 €+2 779 €+161 €
9+2 940 €+2 931 €+9 €
10+2 940 €+3 087 €-147 €
11+2 940 €+3 247 €-307 €
12+2 940 €+3 412 €-472 €
13+2 940 €+3 580 €-640 €
14+2 940 €+3 752 €-812 €
15+2 940 €+3 929 €-989 €
16+2 940 €+4 110 €-1 170 €
17+2 940 €+4 295 €-1 355 €
18+2 940 €+4 486 €-1 546 €
19+2 940 €+4 681 €-1 741 €
20+2 940 €+4 881 €-1 941 €
21+2 940 €+5 086 €-2 146 €
22+2 940 €+5 297 €-2 357 €
23+2 940 €+5 512 €-2 572 €
24+2 940 €+5 734 €-2 794 €
25+2 940 €+5 960 €-3 020 €
Total+73 500 €+88 586 €+-15 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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