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Appartement à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface48m²
Coût Total80 210€
Loyer Annuel5 788€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 42 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Proche du centre ville, dans une résidence sécurisée avec ascenseur, appartement situé au 4ème et dernier étage comprenant une entrée, séjour avec balcon, cuisine, dégagement avec rangements, salle de bains et une chambre. Chauffage individuel électrique. Cave. Garage privatif. Faibles charges.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.325513, 2.621341
Total : 80 210€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 34 850€
Valeur du bien : 76 850€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5788€/an
Fourchette totale : 378€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4532€ - 7394€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :825,64 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 631 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :+2 369€ (+6.0%)
Marge achat-revente :-40 579€ (-102.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :32,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 424,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 561,99€
Coût de l'assurance :9 625,20€
Taxe foncière : 578,85€/an
Soit par mois : 48,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 482,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 850 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 788 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 210 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 419 €
Revenus locatifs : +5 788 €
Charges déductibles : -38 419 €
Résultat foncier Année 1 : -32 630 €(Déficit de 32 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 569 €/an
Revenus locatifs : +5 788 €
Charges déductibles : -3 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11230.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 788 €38 421 €2 607 €-32 633 €21 400 €11 233 €11 233 €
25 904 €3 501 €2 537 €2 403 €--8 829 €
36 022 €3 428 €2 465 €2 594 €--6 235 €
46 143 €3 353 €2 389 €2 789 €--3 446 €
56 266 €3 276 €2 312 €2 990 €--456 €
66 391 €3 196 €2 232 €3 195 €---
76 519 €3 113 €2 149 €3 406 €---
86 649 €3 027 €2 063 €3 622 €---
96 782 €2 939 €1 975 €3 843 €---
106 918 €2 848 €1 884 €4 070 €---
117 056 €2 753 €1 789 €4 303 €---
127 197 €2 655 €1 692 €4 542 €---
137 341 €2 555 €1 591 €4 787 €---
147 488 €2 450 €1 487 €5 038 €---
157 638 €2 343 €1 379 €5 295 €---
167 791 €2 231 €1 268 €5 559 €---
177 946 €2 116 €1 153 €5 830 €---
188 105 €1 998 €1 034 €6 108 €---
198 267 €1 875 €911 €6 393 €---
208 433 €1 748 €784 €6 685 €---
218 601 €1 617 €653 €6 985 €---
228 773 €1 481 €517 €7 292 €---
238 949 €1 341 €377 €7 608 €---
249 128 €1 196 €232 €7 932 €---
259 310 €1 047 €83 €8 264 €---
TOTAL185 407 €96 508 €37 562 €88 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 216 €-6 420 €+7 636 €
2+1 216 €0 €+1 216 €
3+1 216 €0 €+1 216 €
4+1 216 €0 €+1 216 €
5+1 216 €0 €+1 216 €
6+1 216 €+822 €+394 €
7+1 216 €+1 022 €+194 €
8+1 216 €+1 087 €+129 €
9+1 216 €+1 153 €+63 €
10+1 216 €+1 221 €-5 €
11+1 216 €+1 291 €-75 €
12+1 216 €+1 363 €-147 €
13+1 216 €+1 436 €-220 €
14+1 216 €+1 511 €-295 €
15+1 216 €+1 589 €-373 €
16+1 216 €+1 668 €-452 €
17+1 216 €+1 749 €-533 €
18+1 216 €+1 832 €-616 €
19+1 216 €+1 918 €-702 €
20+1 216 €+2 005 €-789 €
21+1 216 €+2 095 €-879 €
22+1 216 €+2 188 €-972 €
23+1 216 €+2 282 €-1 066 €
24+1 216 €+2 379 €-1 163 €
25+1 216 €+2 479 €-1 263 €
Total+30 400 €+26 670 €+3 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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