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Détails du bien

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface77m²
Coût Total121 360€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 168,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T4 Spacieux et Lumineux vendu loué! Emplacement idéal et stratégique, rue Courtalon avec stationnement en location.

Idéal investisseurs, découvrez cet appartement T4 de 77 m². Avec ses 4 pièces, dont 3 chambres, cet appartement est vendu loué.

Grande entrée avec dégagement et placard, cuisine séparée, séjour lumineux, trois chambres. Chauffage collectif, huisseries PVC. Le bien est loué 605 euros hors charges. Un stationnement extérieur en location est également inclus pour votre commodité.

Situé à proximité de toutes les commodités, vous trouverez plusieurs écoles maternelles et élémentaires, ainsi qu'un collège à seulement 5 minutes à pied. Les restaurants et les magasins d'alimentation générale sont également accessibles à 5 minutes à pied. pied.

Contactez nous dès maintenant pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 839.00 et 1137.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Alexandre MOISON Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Total : 121 360€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 24 160€
Valeur du bien : 114 160€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 567€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11263€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 632,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 797,82€
Coût de l'assurance :10 619,00€
Taxe foncière : 875,51€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Amélioration esthétique, état correct
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 160 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (carrelage, baignoire, lavabo, WC), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:5 380€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 360 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 462 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -29 462 €
Résultat foncier Année 1 : -20 707 €(Déficit de 20 707 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 302 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -5 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10006.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €29 466 €4 005 €-20 711 €10 700 €10 011 €10 011 €
28 930 €5 198 €3 898 €3 732 €--6 279 €
39 109 €5 088 €3 787 €4 021 €--2 257 €
49 291 €4 973 €3 673 €4 318 €---
59 477 €4 854 €3 554 €4 622 €---
69 666 €4 732 €3 432 €4 934 €---
79 860 €4 605 €3 305 €5 254 €---
810 057 €4 474 €3 174 €5 583 €---
910 258 €4 339 €3 039 €5 919 €---
1010 463 €4 199 €2 899 €6 264 €---
1110 672 €4 054 €2 754 €6 618 €---
1210 886 €3 905 €2 604 €6 981 €---
1311 104 €3 750 €2 450 €7 354 €---
1411 326 €3 590 €2 290 €7 736 €---
1511 552 €3 424 €2 124 €8 128 €---
1611 783 €3 253 €1 953 €8 530 €---
1712 019 €3 077 €1 776 €8 942 €---
1812 259 €2 894 €1 594 €9 365 €---
1912 504 €2 705 €1 405 €9 800 €---
2012 754 €2 509 €1 209 €10 245 €---
2113 010 €2 307 €1 007 €10 702 €---
2213 270 €2 098 €798 €11 171 €---
2313 535 €1 882 €582 €11 653 €---
2413 806 €1 659 €359 €12 147 €---
2514 082 €1 428 €128 €12 654 €---
TOTAL280 428 €114 465 €57 798 €165 963 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €-3 210 €+5 049 €
2+1 839 €0 €+1 839 €
3+1 839 €0 €+1 839 €
4+1 839 €+618 €+1 221 €
5+1 839 €+1 387 €+452 €
6+1 839 €+1 480 €+359 €
7+1 839 €+1 576 €+263 €
8+1 839 €+1 675 €+164 €
9+1 839 €+1 776 €+63 €
10+1 839 €+1 879 €-40 €
11+1 839 €+1 985 €-146 €
12+1 839 €+2 094 €-255 €
13+1 839 €+2 206 €-367 €
14+1 839 €+2 321 €-482 €
15+1 839 €+2 438 €-599 €
16+1 839 €+2 559 €-720 €
17+1 839 €+2 683 €-844 €
18+1 839 €+2 810 €-971 €
19+1 839 €+2 940 €-1 101 €
20+1 839 €+3 074 €-1 235 €
21+1 839 €+3 211 €-1 372 €
22+1 839 €+3 351 €-1 512 €
23+1 839 €+3 496 €-1 657 €
24+1 839 €+3 644 €-1 805 €
25+1 839 €+3 796 €-1 957 €
Total+45 975 €+49 789 €+-3 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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