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Détails du bien

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface77
Coût Total121 360
Loyer Annuel8 755
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 168,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T4 Spacieux et Lumineux vendu loué! Emplacement idéal et stratégique, rue Courtalon avec stationnement en location.

Idéal investisseurs, découvrez cet appartement T4 de 77 m². Avec ses 4 pièces, dont 3 chambres, cet appartement est vendu loué.

Grande entrée avec dégagement et placard, cuisine séparée, séjour lumineux, trois chambres. Chauffage collectif, huisseries PVC. Le bien est loué 605 euros hors charges. Un stationnement extérieur en location est également inclus pour votre commodité.

Situé à proximité de toutes les commodités, vous trouverez plusieurs écoles maternelles et élémentaires, ainsi qu'un collège à seulement 5 minutes à pied. Les restaurants et les magasins d'alimentation générale sont également accessibles à 5 minutes à pied. pied.

Contactez nous dès maintenant pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 839.00 et 1137.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Alexandre MOISON Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Total : 121 360
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 24 160
Valeur du bien : 114 160
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 567€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11263€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 632,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 797,82
Coût de l'assurance :10 619,00
Taxe foncière : 875,51€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Amélioration esthétique, état correct
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 160(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (carrelage, baignoire, lavabo, WC), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:5 380
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 360 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 462
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -29 462
Résultat foncier Année 1 : -20 707(Déficit de 20 707 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 10 007
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 302 €/an
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -5 302
Résultat foncier Années 2+ : 3 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10006.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 75529 4664 005-20 71110 700 €10 011 €10 011 €
28 9305 1983 8983 732--6 279 €
39 1095 0883 7874 021--2 257 €
49 2914 9733 6734 318---
59 4774 8543 5544 622---
69 6664 7323 4324 934---
79 8604 6053 3055 254---
810 0574 4743 1745 583---
910 2584 3393 0395 919---
1010 4634 1992 8996 264---
1110 6724 0542 7546 618---
1210 8863 9052 6046 981---
1311 1043 7502 4507 354---
1411 3263 5902 2907 736---
1511 5523 4242 1248 128---
1611 7833 2531 9538 530---
1712 0193 0771 7768 942---
1812 2592 8941 5949 365---
1912 5042 7051 4059 800---
2012 7542 5091 20910 245---
2113 0102 3071 00710 702---
2213 2702 09879811 171---
2313 5351 88258211 653---
2413 8061 65935912 147---
2514 0821 42812812 654---
TOTAL280 428114 46557 798165 96310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 963
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839-3 210+5 049
2+1 8390+1 839
3+1 8390+1 839
4+1 839+618+1 221
5+1 839+1 387+452
6+1 839+1 480+359
7+1 839+1 576+263
8+1 839+1 675+164
9+1 839+1 776+63
10+1 839+1 879-40
11+1 839+1 985-146
12+1 839+2 094-255
13+1 839+2 206-367
14+1 839+2 321-482
15+1 839+2 438-599
16+1 839+2 559-720
17+1 839+2 683-844
18+1 839+2 810-971
19+1 839+2 940-1 101
20+1 839+3 074-1 235
21+1 839+3 211-1 372
22+1 839+3 351-1 512
23+1 839+3 496-1 657
24+1 839+3 644-1 805
25+1 839+3 796-1 957
Total+45 975+49 789+-3 814
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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