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Détails du bien

Bien expiré
VilleBarbaste (47)
Surface42.42m²
Coût Total55 880€
Loyer Annuel3 814€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 000 €
Surface : 42.42 m²
Prix au m² : 730,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Barbaste
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47230
Total : 55 880€
Prix d'acquisition : 31 000€
Travaux : 22 400€
Valeur du bien : 53 400€
Frais de notaire : 2 480€
Coût estimé : 2 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.42m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 318€/mois
Loyer annuel estimé : 3814€/an
Fourchette totale : 254€ - 398€/mois
Fourchette annuelle : 3050€ - 4771€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :276,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :16,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 292,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 969,52€
Coût de l'assurance :4 889,50€
Taxe foncière : 381,44€/an
Soit par mois : 31,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 317,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 324,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 42.42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 400 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 450€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5000€ + installation 2000€ = 7000€, Main d'œuvre: 450€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 150€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 650€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbaste (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 814 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 196 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 842 €
Revenus locatifs : +3 814 €
Charges déductibles : -24 842 €
Résultat foncier Année 1 : -21 027 €(Déficit de 21 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 027 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 442 €/an
Revenus locatifs : +3 814 €
Charges déductibles : -2 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 373 €/an
Prix d'achat du bien : 31 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 150 €(65% de 31 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 733 €/an
Calcul : 20 150 € × 3,636% = 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 814 €24 843 €1 866 €-21 029 €21 029 €--
23 891 €2 394 €1 817 €1 497 €---
33 969 €2 342 €1 765 €1 626 €---
44 048 €2 289 €1 712 €1 759 €---
54 129 €2 234 €1 657 €1 895 €---
64 211 €2 177 €1 600 €2 034 €---
74 296 €2 119 €1 542 €2 177 €---
84 382 €2 058 €1 481 €2 324 €---
94 469 €1 995 €1 418 €2 474 €---
104 559 €1 930 €1 353 €2 629 €---
114 650 €1 862 €1 285 €2 787 €---
124 743 €1 793 €1 216 €2 950 €---
134 838 €1 721 €1 144 €3 117 €---
144 934 €1 646 €1 069 €3 288 €---
155 033 €1 569 €992 €3 464 €---
165 134 €1 489 €912 €3 644 €---
175 236 €1 407 €830 €3 829 €---
185 341 €1 322 €745 €4 019 €---
195 448 €1 233 €656 €4 214 €---
205 557 €1 142 €565 €4 415 €---
215 668 €1 048 €471 €4 620 €---
225 781 €950 €373 €4 831 €---
235 897 €849 €272 €5 048 €---
246 015 €745 €168 €5 270 €---
256 135 €637 €60 €5 498 €---
TOTAL122 177 €63 795 €26 970 €58 382 €21 029 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 309 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+801 €-6 309 €+7 110 €
2+801 €+449 €+352 €
3+801 €+488 €+313 €
4+801 €+528 €+273 €
5+801 €+568 €+233 €
6+801 €+610 €+191 €
7+801 €+653 €+148 €
8+801 €+697 €+104 €
9+801 €+742 €+59 €
10+801 €+789 €+12 €
11+801 €+836 €-35 €
12+801 €+885 €-84 €
13+801 €+935 €-134 €
14+801 €+986 €-185 €
15+801 €+1 039 €-238 €
16+801 €+1 093 €-292 €
17+801 €+1 149 €-348 €
18+801 €+1 206 €-405 €
19+801 €+1 264 €-463 €
20+801 €+1 324 €-523 €
21+801 €+1 386 €-585 €
22+801 €+1 449 €-648 €
23+801 €+1 514 €-713 €
24+801 €+1 581 €-780 €
25+801 €+1 650 €-849 €
Total+20 025 €+17 515 €+2 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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