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Achat : Appartement Le Havre (76600)

VilleHavre (76)
Surface85
Coût Total126 320
Loyer Annuel11 801
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 047,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

76600 - Le Havre - Soquence Graville - 3 Pièces - 2 Chambres - 85.7 M2 - Stationnement Et ASCENSEUR

EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement situé dans le quartier de Graville Soquence. D'une surface de 85.7 m2, avec un séjour salon de 32 m2, il offre un espace de vie confortable. Le Dpe est excellent. Sont compris dans les charges de copropriété le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur, le garage, l'entretien des communs, ainsi que la gestion syndicale. Une place de stationnement et l'ascenseur sont idéals pour accueillir une famille, un couple ou des personnes à la retraite. Les 2 chambres spacieuses et un dressing dans l'entrée offrent un cadre de vie agréable et fonctionnel. Le garage et l'ascenseur, sont des atouts pour un quotidien facilité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. Gouv. Fr Jean-Marc Leprovost - Ei - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Havre sous le n°. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 Paris - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au Rcs Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle Cpi 002 025 - Cci Paris Idf - Caisse de Garantie : Galian Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.501910, 0.174680
Total : 126 320
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 30 200
Valeur du bien : 119 200
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11801€/an
Fourchette totale : 741€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 8897€ - 15654€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,27 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 393
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-40 393 (-31.2%)
Marge achat-revente :3 073€ (2.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 369,97
Coût de l'assurance :11 053,00
Taxe foncière : 1 180,14€/an
Soit par mois : 98,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 983,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: environ 32 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessitant un remplacement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 50 m² × 36€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol salon:2 400
    Remplacement moquette par parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:20 000
    Cuisine complète équipée: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 801 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 320 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 180 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 863
Revenus locatifs : +11 801
Charges déductibles : -37 863
Résultat foncier Année 1 : -26 061(Déficit de 26 061 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 361
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 663 €/an
Revenus locatifs : +11 801
Charges déductibles : -7 663
Résultat foncier Années 2+ : 4 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15361.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 80137 8674 244-26 06510 700 €15 365 €15 365 €
212 0377 5544 1324 484--10 882 €
312 2787 4374 0154 841--6 041 €
412 5247 3173 8945 207--834 €
512 7747 1923 7705 582---
613 0307 0633 6415 967---
713 2906 9293 5076 361---
813 5566 7913 3696 765---
913 8276 6483 2267 179---
1014 1046 5003 0787 603---
1114 3866 3472 9258 038---
1214 6746 1892 7678 484---
1314 9676 0252 6038 942---
1415 2665 8562 4349 410---
1515 5725 6812 2599 891---
1615 8835 4992 07710 384---
1716 2015 3121 89010 889---
1816 5255 1181 69611 407---
1916 8554 9171 49511 938---
2017 1924 7101 28712 483---
2117 5364 4951 07313 041---
2217 8874 27385013 614---
2318 2454 04362014 202---
2418 6103 80538314 805---
2518 9823 55913615 423---
TOTAL378 002177 12661 370200 87610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 876
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 478-3 210+5 688
2+2 4780+2 478
3+2 4780+2 478
4+2 4780+2 478
5+2 478+1 425+1 053
6+2 478+1 790+688
7+2 478+1 908+570
8+2 478+2 029+449
9+2 478+2 154+324
10+2 478+2 281+197
11+2 478+2 412+66
12+2 478+2 545-67
13+2 478+2 682-204
14+2 478+2 823-345
15+2 478+2 967-489
16+2 478+3 115-637
17+2 478+3 267-789
18+2 478+3 422-944
19+2 478+3 581-1 103
20+2 478+3 745-1 267
21+2 478+3 912-1 434
22+2 478+4 084-1 606
23+2 478+4 261-1 783
24+2 478+4 441-1 963
25+2 478+4 627-2 149
Total+61 950+60 263+1 687
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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