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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAllemagne-en-Provence (04)
Surface105m²
Coût Total157 300€
Loyer Annuel12 809€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Cheminée, Salon (total 17,3 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison de village avec jardin - Allemagne en Provence Vos agents Sébastien et Clélia TRITON vous présentent à la vente, une maison de village traversante de type 4 située dans le village d'Allemagne en Provence, à quelques minutes de Gréoux les bains ou du lac d'Esparron.

Venez découvrir cette maison pleine de charme sur trois niveaux d'une superficie d'environ 105 m2, un grenier et une grande cave viennent compléter cette maison.

La maison se compose :

Au rez-de-chaussée une entrée, un salon avec sa cheminée, et une grande cuisine salle à manger. Au premier étage, deux chambres, une salle d'eau avec toilettes, et un bureau ou grand dressing. Au deuxième étage une grande chambre sous les toits, et un grenier pouvant être aménagé.

Un petit jardin non attenant à la maison pour profiter des belles journées.

Un rafraichissement est à prévoir sur la maison (Electricité à remettre aux normes)

Ville : Allemagne-en-Provence
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.782037, 6.007487
Total : 157 300€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 148 900€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 14.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12809€/an
Fourchette totale : 737€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 8843€ - 18553€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 080 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 400 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-113 400€ (-51.9%)
Marge achat-revente :61 100€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 704,20€
Coût de l'assurance :13 763,75€
Taxe foncière : 1 280,90€/an
Soit par mois : 106,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 067,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 3/5 visible - électricité à remettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allemagne-en-Provence (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 809 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 281 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 215 €
Revenus locatifs : +12 809 €
Charges déductibles : -51 215 €
Résultat foncier Année 1 : -38 406 €(Déficit de 38 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 315 €/an
Revenus locatifs : +12 809 €
Charges déductibles : -7 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17005.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 809 €51 220 €5 489 €-38 411 €21 400 €17 011 €17 011 €
213 065 €7 177 €5 345 €5 888 €--11 123 €
313 326 €7 028 €5 197 €6 298 €--4 824 €
413 593 €6 875 €5 043 €6 718 €---
513 865 €6 716 €4 884 €7 149 €---
614 142 €6 551 €4 719 €7 592 €---
714 425 €6 380 €4 548 €8 045 €---
814 714 €6 203 €4 371 €8 511 €---
915 008 €6 020 €4 188 €8 988 €---
1015 308 €5 830 €3 998 €9 478 €---
1115 614 €5 633 €3 802 €9 981 €---
1215 926 €5 429 €3 598 €10 497 €---
1316 245 €5 218 €3 387 €11 027 €---
1416 570 €5 000 €3 168 €11 570 €---
1516 901 €4 773 €2 942 €12 128 €---
1617 239 €4 539 €2 707 €12 701 €---
1717 584 €4 296 €2 464 €13 288 €---
1817 936 €4 044 €2 213 €13 892 €---
1918 294 €3 783 €1 952 €14 511 €---
2018 660 €3 513 €1 682 €15 147 €---
2119 034 €3 233 €1 402 €15 800 €---
2219 414 €2 944 €1 112 €16 471 €---
2319 802 €2 643 €812 €17 159 €---
2420 199 €2 332 €501 €17 866 €---
2520 602 €2 010 €179 €18 592 €---
TOTAL410 276 €169 390 €79 704 €240 886 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 690 €-6 420 €+9 110 €
2+2 690 €0 €+2 690 €
3+2 690 €0 €+2 690 €
4+2 690 €+568 €+2 122 €
5+2 690 €+2 145 €+545 €
6+2 690 €+2 277 €+413 €
7+2 690 €+2 414 €+276 €
8+2 690 €+2 553 €+137 €
9+2 690 €+2 696 €-6 €
10+2 690 €+2 843 €-153 €
11+2 690 €+2 994 €-304 €
12+2 690 €+3 149 €-459 €
13+2 690 €+3 308 €-618 €
14+2 690 €+3 471 €-781 €
15+2 690 €+3 638 €-948 €
16+2 690 €+3 810 €-1 120 €
17+2 690 €+3 986 €-1 296 €
18+2 690 €+4 168 €-1 478 €
19+2 690 €+4 353 €-1 663 €
20+2 690 €+4 544 €-1 854 €
21+2 690 €+4 740 €-2 050 €
22+2 690 €+4 941 €-2 251 €
23+2 690 €+5 148 €-2 458 €
24+2 690 €+5 360 €-2 670 €
25+2 690 €+5 578 €-2 888 €
Total+67 250 €+72 266 €+-5 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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