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Appartement F2 en copropriété avec garage et 2 places de stationnement

VilleSaint-Michel-de-Maurienne (73)
Surface69.22m²
Coût Total150 140€
Loyer Annuel11 456€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 98 000 €
Surface : 69.22 m²
Prix au m² : 1 415,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Fioul / Mazout Individuel

Appartement F2 en copropriété avec box garage et 2 places de stationnement. Il comprend une cuisine, un salon, une chambre, une salle de bains avec toilettes, un placard de rangement dans l'entrée. Honoraires à la charge du vendeur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 3870€ ~ 5250€ - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Sophie CHEDRU - Agent commercial - EI - RSAC Chambéry 798057683 - RCS 40834475202127 - Caisse de garantie QBE 500000 EUR L'immobilier vous intéresse, contactez-moi

Ville : Saint-Michel-de-Maurienne
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73140
Coordonnées : 45.217190, 6.472893
Total : 150 140€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 142 300€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.22m²
Loyer prédit : 13.79€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11456€/an
Fourchette totale : 657€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 7889€ - 16638€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 563,83 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 248 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-10 248€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-41 892€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 833,14€
Coût de l'assurance :13 137,25€
Taxe foncière : 1 145,64€/an
Soit par mois : 95,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 436 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69.22 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-de-Maurienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 456 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 817 €
Revenus locatifs : +11 456 €
Charges déductibles : -50 817 €
Résultat foncier Année 1 : -39 361 €(Déficit de 39 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 517 €/an
Revenus locatifs : +11 456 €
Charges déductibles : -6 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17960.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 456 €50 822 €4 851 €-39 365 €21 400 €17 965 €17 965 €
211 686 €6 391 €4 720 €5 295 €--12 671 €
311 919 €6 255 €4 584 €5 664 €--7 007 €
412 158 €6 116 €4 444 €6 042 €--965 €
512 401 €5 971 €4 300 €6 430 €---
612 649 €5 822 €4 150 €6 827 €---
712 902 €5 667 €3 996 €7 234 €---
813 160 €5 508 €3 837 €7 652 €---
913 423 €5 343 €3 672 €8 080 €---
1013 691 €5 173 €3 502 €8 518 €---
1113 965 €4 997 €3 326 €8 968 €---
1214 245 €4 815 €3 144 €9 429 €---
1314 529 €4 628 €2 957 €9 902 €---
1414 820 €4 434 €2 763 €10 386 €---
1515 116 €4 233 €2 562 €10 883 €---
1615 419 €4 026 €2 355 €11 392 €---
1715 727 €3 813 €2 141 €11 915 €---
1816 042 €3 592 €1 920 €12 450 €---
1916 363 €3 363 €1 692 €12 999 €---
2016 690 €3 127 €1 456 €13 562 €---
2117 024 €2 884 €1 212 €14 140 €---
2217 364 €2 632 €961 €14 732 €---
2317 711 €2 372 €700 €15 340 €---
2418 066 €2 103 €432 €15 963 €---
2518 427 €1 825 €154 €16 602 €---
TOTAL366 952 €155 911 €69 833 €211 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 406 €-6 420 €+8 826 €
2+2 406 €0 €+2 406 €
3+2 406 €0 €+2 406 €
4+2 406 €0 €+2 406 €
5+2 406 €+1 639 €+767 €
6+2 406 €+2 048 €+358 €
7+2 406 €+2 170 €+236 €
8+2 406 €+2 296 €+110 €
9+2 406 €+2 424 €-18 €
10+2 406 €+2 556 €-150 €
11+2 406 €+2 690 €-284 €
12+2 406 €+2 829 €-423 €
13+2 406 €+2 971 €-565 €
14+2 406 €+3 116 €-710 €
15+2 406 €+3 265 €-859 €
16+2 406 €+3 418 €-1 012 €
17+2 406 €+3 574 €-1 168 €
18+2 406 €+3 735 €-1 329 €
19+2 406 €+3 900 €-1 494 €
20+2 406 €+4 069 €-1 663 €
21+2 406 €+4 242 €-1 836 €
22+2 406 €+4 420 €-2 014 €
23+2 406 €+4 602 €-2 196 €
24+2 406 €+4 789 €-2 383 €
25+2 406 €+4 981 €-2 575 €
Total+60 150 €+63 312 €+-3 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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