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Maison à vendre

VilleGambais (78)
Surface145m²
Coût Total306 440€
Loyer Annuel24 592€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 882,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 40 m²), 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de balcon

Gambais village avec toutes commodités et à proximité immédiate de la RN12 , maison ancienne de type longère d'environ 150 m² offrant au rdc : séjour double, bureau, cuisine aménagée et équipée, chambre avec placards, salle de bains, wc indépendant, buanderie et espace chaufferie. A l'étage : 2 chambres mansardées avec un grenier à finir d'aménager composé de deux pièces qui peuvent être aménagées en chambre et salle de bains. L'ensemble, édifié sur un jardin d'environ 990 m² avec dépendances. Viabilisation à prévoir. false

Ville : Gambais
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78950
Coordonnées : 48.773321, 1.676148
Total : 306 440€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 284 600€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 14.13€/m²/mois
Fourchette : 11.09€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2049€/mois
Loyer annuel estimé : 24592€/an
Fourchette totale : 1608€ - 2612€/mois
Fourchette annuelle : 19295€ - 31343€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 847,22 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :412 847 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-139 847€ (-33.9%)
Marge achat-revente :106 407€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 583,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 531,43€
Coût de l'assurance :26 047,40€
Taxe foncière : 2 459,19€/an
Soit par mois : 204,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 049,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 788,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 600€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 80€/m² = 11600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 592 €/an
Calcul : 2 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 992 €
Revenus locatifs : +24 592 €
Charges déductibles : -24 992 €
Résultat foncier Année 1 : -400 €(Déficit de 400 €)
Imputable sur revenu global : 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 392 €/an
Revenus locatifs : +24 592 €
Charges déductibles : -13 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 200 €/an
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 592 €25 002 €9 901 €-410 €410 €--
225 084 €13 134 €9 633 €11 950 €---
325 585 €12 858 €9 357 €12 728 €---
426 097 €12 572 €9 071 €13 525 €---
526 619 €12 277 €8 776 €14 342 €---
627 151 €11 972 €8 471 €15 179 €---
727 694 €11 657 €8 156 €16 037 €---
828 248 €11 332 €7 831 €16 916 €---
928 813 €10 996 €7 495 €17 817 €---
1029 390 €10 648 €7 147 €18 741 €---
1129 977 €10 290 €6 789 €19 688 €---
1230 577 €9 919 €6 418 €20 658 €---
1331 188 €9 536 €6 035 €21 653 €---
1431 812 €9 140 €5 639 €22 672 €---
1532 448 €8 731 €5 230 €23 718 €---
1633 097 €8 308 €4 807 €24 789 €---
1733 759 €7 872 €4 371 €25 888 €---
1834 435 €7 421 €3 920 €27 014 €---
1935 123 €6 955 €3 454 €28 168 €---
2035 826 €6 473 €2 972 €29 352 €---
2136 542 €5 976 €2 475 €30 566 €---
2237 273 €5 462 €1 961 €31 811 €---
2338 019 €4 931 €1 430 €33 088 €---
2438 779 €4 382 €881 €34 397 €---
2539 554 €3 815 €314 €35 739 €---
TOTAL787 684 €241 658 €142 531 €546 026 €410 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 123 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 546 026 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 164 €-123 €+5 287 €
2+5 164 €+3 585 €+1 579 €
3+5 164 €+3 818 €+1 346 €
4+5 164 €+4 057 €+1 107 €
5+5 164 €+4 303 €+861 €
6+5 164 €+4 554 €+610 €
7+5 164 €+4 811 €+353 €
8+5 164 €+5 075 €+89 €
9+5 164 €+5 345 €-181 €
10+5 164 €+5 622 €-458 €
11+5 164 €+5 906 €-742 €
12+5 164 €+6 197 €-1 033 €
13+5 164 €+6 496 €-1 332 €
14+5 164 €+6 802 €-1 638 €
15+5 164 €+7 115 €-1 951 €
16+5 164 €+7 437 €-2 273 €
17+5 164 €+7 766 €-2 602 €
18+5 164 €+8 104 €-2 940 €
19+5 164 €+8 451 €-3 287 €
20+5 164 €+8 806 €-3 642 €
21+5 164 €+9 170 €-4 006 €
22+5 164 €+9 543 €-4 379 €
23+5 164 €+9 926 €-4 762 €
24+5 164 €+10 319 €-5 155 €
25+5 164 €+10 722 €-5 558 €
Total+129 100 €+163 808 €+-34 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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