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Maison à vendre

VilleMasseret (19)
Surface112.5
Coût Total182 270
Loyer Annuel8 865
Rentabilité4.86%
Cashflow/mois-301
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 112.5 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de balcon

Cette proriété actuellement organisée en deux espaces de vie, laisse libre cours à tous vos projets: deux logements , grande maison familiale, résidence principale avec activité locative ..Rien n'est figé, à aménager selon ses envies et ses besoins. Dès l'entrée , le rez de chaussée propose une distribution agréable avec une cuisine indépendante, un séjour lumineux, une chambre, un wc, et une salle d'eau. Un bel escalier élément central du bien mène à l'étage.Les espaces permettent de choisir de multiples configurations: Vous y trouverez une cuisine, séjour, 2 chambres, salle de bains et wc séparé. Une maison évolutive ou chacun pourra créer un lieu de vie à son image.

Ville : Masseret
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19510
Coordonnées : 45.540568, 1.523760
Total : 182 270
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 65 630
Valeur du bien : 173 630
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112.5
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8865€/an
Fourchette totale : 580€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6960€ - 11292€/an
Rentabilité brute :4.86%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 017,36 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 453
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-6 453 (-5.6%)
Marge achat-revente :-67 817€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 475,97
Coût de l'assurance :15 948,63
Taxe foncière : 886,51€/an
Soit par mois : 73,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement peinture et revêtement sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du revêtement en bois et peinture
Quantité: escalier complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - escalier en état correct mais nécessite un rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 630(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 750
    Isolation toiture/combles: 112.5 m² × 60€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:8 280
    Rénovation chambres: Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2500€ = 5400€
  • Salon:3 600
    Rénovation salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 400€ = 2000€
  • Escalier:1 000
    Rafraîchissement escalier: 1 escalier × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 865 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 270 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 454
Revenus locatifs : +8 865
Charges déductibles : -73 454
Résultat foncier Année 1 : -64 589(Déficit de 64 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 189
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 824 €/an
Revenus locatifs : +8 865
Charges déductibles : -7 824
Résultat foncier Années 2+ : 1 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43188.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 86573 4606 305-64 59521 400 €43 195 €43 195 €
29 0427 6656 1401 378--41 817 €
39 2237 4945 9691 730--40 087 €
49 4087 3165 7922 091--37 996 €
59 5967 1335 6092 463--35 533 €
69 7886 9435 4192 845--32 688 €
79 9846 7465 2223 237--29 451 €
810 1836 5435 0183 641--25 810 €
910 3876 3324 8074 055--21 755 €
1010 5956 1134 5894 482--17 274 €
1110 8075 8874 3624 920--12 354 €
1211 0235 6534 1285 370---
1311 2435 4103 8865 833---
1411 4685 1593 6346 309---
1511 6974 8993 3746 799---
1611 9314 6293 1057 302---
1712 1704 3502 8267 820---
1812 4134 0612 5378 352---
1912 6623 7622 2378 900---
2012 9153 4521 9289 463---
2113 1733 1311 60710 042---
2213 4372 7991 27410 638---
2313 7052 45593011 251---
2413 9792 09857411 881---
2514 2591 72920512 530---
TOTAL283 953195 21791 47688 73621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 736
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 862-6 420+8 282
2+1 8620+1 862
3+1 8620+1 862
4+1 8620+1 862
5+1 8620+1 862
6+1 8620+1 862
7+1 8620+1 862
8+1 8620+1 862
9+1 8620+1 862
10+1 8620+1 862
11+1 8620+1 862
12+1 862+1 611+251
13+1 862+1 750+112
14+1 862+1 893-31
15+1 862+2 040-178
16+1 862+2 191-329
17+1 862+2 346-484
18+1 862+2 506-644
19+1 862+2 670-808
20+1 862+2 839-977
21+1 862+3 013-1 151
22+1 862+3 191-1 329
23+1 862+3 375-1 513
24+1 862+3 564-1 702
25+1 862+3 759-1 897
Total+46 550+30 327+16 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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