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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMasseret (19)
Surface112.5m²
Coût Total182 270€
Loyer Annuel8 865€
Rentabilité4.86%
Cashflow/mois-301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 112.5 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de balcon

Cette proriété actuellement organisée en deux espaces de vie, laisse libre cours à tous vos projets: deux logements , grande maison familiale, résidence principale avec activité locative ..Rien n'est figé, à aménager selon ses envies et ses besoins. Dès l'entrée , le rez de chaussée propose une distribution agréable avec une cuisine indépendante, un séjour lumineux, une chambre, un wc, et une salle d'eau. Un bel escalier élément central du bien mène à l'étage.Les espaces permettent de choisir de multiples configurations: Vous y trouverez une cuisine, séjour, 2 chambres, salle de bains et wc séparé. Une maison évolutive ou chacun pourra créer un lieu de vie à son image.

Ville : Masseret
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19510
Coordonnées : 45.540568, 1.523760
Total : 182 270€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 65 630€
Valeur du bien : 173 630€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112.5m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8865€/an
Fourchette totale : 580€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6960€ - 11292€/an
Rentabilité brute :4.86%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 017,36 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 453 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-6 453€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-67 817€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 475,97€
Coût de l'assurance :15 948,63€
Taxe foncière : 886,51€/an
Soit par mois : 73,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement peinture et revêtement sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du revêtement en bois et peinture
Quantité: escalier complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - escalier en état correct mais nécessite un rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 630 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 750€
    Isolation toiture/combles: 112.5 m² × 60€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:8 280€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2500€ = 5400€
  • Salon:3 600€
    Rénovation salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 400€ = 2000€
  • Escalier:1 000€
    Rafraîchissement escalier: 1 escalier × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 865 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 270 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 454 €
Revenus locatifs : +8 865 €
Charges déductibles : -73 454 €
Résultat foncier Année 1 : -64 589 €(Déficit de 64 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 824 €/an
Revenus locatifs : +8 865 €
Charges déductibles : -7 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43188.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 865 €73 460 €6 305 €-64 595 €21 400 €43 195 €43 195 €
29 042 €7 665 €6 140 €1 378 €--41 817 €
39 223 €7 494 €5 969 €1 730 €--40 087 €
49 408 €7 316 €5 792 €2 091 €--37 996 €
59 596 €7 133 €5 609 €2 463 €--35 533 €
69 788 €6 943 €5 419 €2 845 €--32 688 €
79 984 €6 746 €5 222 €3 237 €--29 451 €
810 183 €6 543 €5 018 €3 641 €--25 810 €
910 387 €6 332 €4 807 €4 055 €--21 755 €
1010 595 €6 113 €4 589 €4 482 €--17 274 €
1110 807 €5 887 €4 362 €4 920 €--12 354 €
1211 023 €5 653 €4 128 €5 370 €---
1311 243 €5 410 €3 886 €5 833 €---
1411 468 €5 159 €3 634 €6 309 €---
1511 697 €4 899 €3 374 €6 799 €---
1611 931 €4 629 €3 105 €7 302 €---
1712 170 €4 350 €2 826 €7 820 €---
1812 413 €4 061 €2 537 €8 352 €---
1912 662 €3 762 €2 237 €8 900 €---
2012 915 €3 452 €1 928 €9 463 €---
2113 173 €3 131 €1 607 €10 042 €---
2213 437 €2 799 €1 274 €10 638 €---
2313 705 €2 455 €930 €11 251 €---
2413 979 €2 098 €574 €11 881 €---
2514 259 €1 729 €205 €12 530 €---
TOTAL283 953 €195 217 €91 476 €88 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 862 €-6 420 €+8 282 €
2+1 862 €0 €+1 862 €
3+1 862 €0 €+1 862 €
4+1 862 €0 €+1 862 €
5+1 862 €0 €+1 862 €
6+1 862 €0 €+1 862 €
7+1 862 €0 €+1 862 €
8+1 862 €0 €+1 862 €
9+1 862 €0 €+1 862 €
10+1 862 €0 €+1 862 €
11+1 862 €0 €+1 862 €
12+1 862 €+1 611 €+251 €
13+1 862 €+1 750 €+112 €
14+1 862 €+1 893 €-31 €
15+1 862 €+2 040 €-178 €
16+1 862 €+2 191 €-329 €
17+1 862 €+2 346 €-484 €
18+1 862 €+2 506 €-644 €
19+1 862 €+2 670 €-808 €
20+1 862 €+2 839 €-977 €
21+1 862 €+3 013 €-1 151 €
22+1 862 €+3 191 €-1 329 €
23+1 862 €+3 375 €-1 513 €
24+1 862 €+3 564 €-1 702 €
25+1 862 €+3 759 €-1 897 €
Total+46 550 €+30 327 €+16 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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